En el proceso de compra o venta de un bien raíz en Chile, intervienen distintos profesionales destinados a facilitar la transacción. Entre ellos, dos figuras clave suelen generar confusión respecto a los límites de sus competencias: el corredor de propiedades y el abogado de compraventas.
Mientras el corredor de propiedades cumple una función primordialmente comercial y de intermediación de mercado, el abogado especialista en compraventas es el responsable de la seguridad jurídica, la redacción de los contratos y la protección del dinero de las partes. En este artículo detallaremos las diferencias fundamentales entre ambos roles, por qué uno no sustituye al otro y cómo trabajan en conjunto para garantizar el éxito de tu compraventa.
1. El rol del Corredor de Propiedades: La gestión comercial
El corredor de propiedades es un intermediario mercantil cuya función principal es conectar a la parte vendedora con la parte compradora. Sus tareas centrales abordan la gestión de ventas y marketing:
- Valoración y tasación comercial: Evaluar el precio de mercado recomendado para publicar el inmueble.
- Promoción y difusión: Publicar la propiedad en portales inmobiliarios, coordinar sesiones fotográficas y carteles de venta.
- Coordinación de visitas: Mostrar la casa o departamento a potenciales interesados y gestionar la agenda de visitas.
- Negociación del precio: Recibir ofertas de compra, negociar el valor comercial entre las partes y coordinar la firma de la reserva.
2. El rol del Abogado de Compraventas: La defensa jurídica
Por su parte, el abogado especializado en derecho inmobiliario y compraventas no interviene en la intermediación del precio, sino en la legalidad y protección patrimonial del negocio:
- Estudio de Títulos exhaustivo: Auditar los registros del Conservador de Bienes Raíces (CBR), municipalidad, SII y Tesorería durante los últimos 10 a 30 años para verificar que no existan embargos, hipotecas ni vicios de nulidad.
- Redacción de la Promesa y Escritura Pública: Diseñar la escritura de compraventa a medida, con cláusulas de resguardo, multas de retraso y condiciones de devolución de dinero.
- Instrucciones notariales de custodia: Redactar las reglas de custodia de los vales vista en la notaría para que el pago solo se libere al vendedor una vez inscrita la propiedad en el CBR.
- Subsanación de reparos registrales: Resolver mediante minutas o escrituras aclaratorias cualquier observación emitida por el registrador del Conservador.
¿Por qué un corredor de propiedades no puede reemplazar al abogado?
Aunque algunos corredores ofrecen redactar contratos mediante formatos tipo descargados de internet, la ley chilena y la jurisprudencia reservan la interpretación y redacción de contratos solemnes a los profesionales del derecho. Un corredor de propiedades no está facultado para emitir un informe formal de estudio de títulos, ni para representar a las partes en el alzado de embargos judiciales o rectificaciones complejas.
Diferencias en los honorarios comerciales y legales
La estructura de cobro entre ambos profesionales también difiere sustancialmente:
- Honorarios del Corredor: Cobran habitualmente una comisión del 2% + IVA al comprador y un 2% + IVA al vendedor sobre el precio total del inmueble. En una propiedad de 5.000 UF, la comisión comercial suma 200 UF.
- Honorarios del Abogado de Compraventas: Cobran una tarifa fija o un porcentaje reducido (habitualmente entre un 0,5% y un 1% o un monto fijo acordado). Por una fracción menor del costo del corredor, obtienes el blindaje legal completo de tu inversión.
Garantía de cumplimiento contractual y resguardos notariales
La intervención del abogado de compraventas asegura que tanto la promesa como la escritura pública queden blindadas con cláusulas penales claras y resguardos notariales. De esta manera, si la contraparte desiste injustificadamente del negocio, el cliente cuenta con un contrato plenamente ejecutable ante los tribunales.
Conclusión: El equipo ideal para comprar o vender
El corredor de propiedades te ayudará a encontrar al comprador idóneo o la casa de tus sueños al mejor precio de mercado. Pero una vez acordada la oferta, debes poner la operación en manos de un abogado especialista en compraventas que redacte los contratos y garantice que la propiedad quede inscrita a tu nombre de forma limpia y segura.
Preguntas frecuentes
¿Puede el corredor de propiedades redactar la promesa de compraventa?
Muchos corredores entregan borradores de promesa, pero estos deben ser revisados y validados por el abogado de compraventas antes de firmar para asegurar que contengan las cláusulas suspensivas y resguardos legales adecuados.
¿Quién debe contratar al abogado de compraventas, el comprador o el vendedor?
Tanto el comprador como el vendedor pueden (y deben) contar con asesoría legal. Habitualmente el comprador contrata al abogado para realizar el estudio de títulos y redactar la escritura, mientras el abogado del vendedor revisa el borrador.
¿Qué ocurre si surge un conflicto legal durante la venta?
El abogado de compraventas asumirá la representación legal de su cliente para exigir el cumplimiento del contrato, la ejecución de la cláusula penal o la restitución de los vales vista depositados.
¿Es obligatorio contratar un corredor para vender una casa?
No es obligatorio. Puedes vender de forma directa o través de portales, pero la contratación de un abogado especialista en compraventas sí es indispensable para resguardar la validez de la escritura pública.
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