Para miles de personas y familias en Chile que desean adquirir una vivienda propia pero carecen del ahorro previo suficiente para pagar el 10% o 20% del pie al contado exigido por los bancos, o que aún no califican para un crédito hipotecario tradicional, existe una alternativa legal y financiera sumamente atractiva: el Arriendo con Opción de Compra o Leasing Habitacional (regulado por la Ley 19.281).
Esta modalidad contractual permite al arrendatario habitar la casa o departamento mientras paga una renta mensual, destinando una fracción importante de dicho pago a un fondo de ahorro o amortización del precio de venta, con el derecho irrevocable de adquirir el dominio definitivo mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa una vez completado el plazo acordado. En este artículo explicamos cuáles son las dos formas legales de pactar este negocio, cómo opera el subsidio del Estado y qué cláusulas de resguardo incorporar.
1. Modalidad A: Contrato Privado de Arriendo con Promesa Unilateral de Venta
Es el esquema más habitual celebrado directamente entre particulares o inversionistas privados sin intermediación de empresas de leasing:
- Estructura contractual combinada: Se redactan dos acuerdos en un mismo instrumento ante notario: un contrato de arrendamiento sobre el inmueble y una Promesa Unilateral de Compraventa (artículo 1554 del Código Civil).
- Imputación de rentas al precio final: Se estipula expresamente que un porcentaje de las rentas mensuales pagadas durante el contrato (por ejemplo, el 50% o 70% del canon de arriendo) se abonará como parte del pie o precio de venta convenido en Unidades de Fomento (UF).
- Ejercicio de la opción de compra: Se fija un plazo máximo (habitualmente 12 a 36 meses) para que el arrendatario ejerza la opción de compra, tramitando su crédito hipotecario o pagando el saldo restante.
2. Modalidad B: Leasing Habitacional con Subsidio del Estado (Ley 19.281)
El leasing habitacional es un sistema de financiamiento formal administrado por Sociedades Inmobiliarias de Leasing reguladas por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU):
- Compra del inmueble por la Sociedad de Leasing: La empresa de leasing adquiere la vivienda seleccionada por el cliente y la inscribe a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces.
- Aporte del Subsidio Automático del MINVU: El Estado otorga un subsidio habitacional directo sin necesidad de ahorro previo en libreta bancaria, el cual se complementa con el contrato de leasing.
- Fondo de Ahorro Habitacional: Cada dividendo mensual pagado por el cliente se desglosa en el costo de arriendo puro y un abono a una cuenta de ahorro individual destinada a pagar el valor residual del inmueble.
- Transferencia de Dominio por Escritura Pública: Pagada la última cuota convenida, la sociedad de leasing otorga la escritura pública de compraventa transfiriendo el dominio al comprador libre de gravámenes.
3. Resguardos clave en el Estudio de Títulos del Inmueble
Antes de firmar el contrato de arriendo con opción de compra y comenzar a pagar cuotas mensuales con destino a la compra, el interesado debe realizar un estudio de títulos para verificar que el inmueble no tenga embargos ni litigios que impidan su posterior transferencia.
Asimismo, se recomienda inscribir la promesa de compraventa o el contrato de arriendo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (CBR) para proteger al comprador frente a eventuales ventas fraudulentas a terceros.
Seguros obligatorios en contratos de leasing habitacional
Los contratos de leasing inmobiliario y arriendo con opción de compra incorporan obligatoriamente pólizas de seguro de desgravamen (que cubren el saldo insoluto en caso de fallecimiento del arrendatario comprador) y seguros contra incendios y sismos para proteger la estructura del inmueble.
Aceleración de cuotas y restitución del inmueble por mora
Si el arrendatario incurre en incumplimiento grave de las rentas mensuales en un leasing habitacional, la sociedad de leasing está facultada para demandar la resolución del contrato de arrendamiento y exigir la restitución forzosa de la vivienda ante el juez civil competente.
Para redactar contratos de arriendo con opción de compra o estructurar compras mediante leasing, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades, contratos y poderes y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si el dueño de la casa fallece durante el contrato de arriendo con opción de compra?
La promesa de compraventa y el contrato de arriendo son legalmente vinculantes para los herederos del causante, quienes están obligados a otorgar la escritura definitiva de compraventa al ejercerse la opción.
¿Se puede postular al subsidio de Leasing Habitacional teniendo DICOM?
Las empresas de leasing habitacional evalúan el historial financiero del postulante, pero sus políticas crediticias suelen ser más flexibles que las de los bancos tradicionales.
¿Puede el vendedor desalojarme si me atraso en las cuotas del arriendo con opción?
Si caes en mora en el pago de las rentas, el vendedor puede iniciar el juicio de terminación de arriendo bajo la Ley 18.101 y dejar sin efecto la opción de compraventa.
¿Quién debe pagar las contribuciones durante el periodo de arriendo con opción de compra?
En los contratos entre particulares suele asumirlas el vendedor dueño, mientras que en el leasing habitacional con empresas se incluye en el dividendo mensual del arrendatario.
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