En el tráfico jurídico e inmobiliario chileno, la figura de la Autocontratación (o acto jurídico consigo mismo) se presenta cuando una misma persona interviene en un contrato celebrando el acto bajo dos calidades jurídicas distintas: por una parte, actuando a nombre propio y por su cuenta personal, y por la otra parte, actuando como mandatario o representante legal de otra persona (o como representante simultáneo de dos personas con intereses contrapuestos).
Debido al evidente conflicto de intereses que surge cuando una persona debe fijar el precio y las condiciones de un contrato representando a la vez al vendedor y al comprador, el Código Civil chileno (artículo 2144) consagra una prohibición legal estricta que sanciona con nulidad relativa los actos de autocontratación no autorizados. Sin embargo, cuando existe la debida Cláusula de Autorización Expresa para Autocontratar en la escritura pública de mandato, la operación adquiere plena validez ante Notarías, bancos y el Conservador de Bienes Raíces (CBR). En este artículo explicamos los requisitos, riesgos y cómo redactar esta cláusula.
1. La Prohibición Legal del Artículo 2144 del Código Civil
El artículo 2144 del Código Civil establece la norma prohibitiva protectora del mandante:
- 1. Prohibición de Comprar para Sí los Bienes del Mandante: "No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado comprar, si no es con aprobación expresa del mandante".
- 2. Prohibición en Operaciones de Crédito (Artículo 2145): El mandatario encargado de colocar dinero a interés no puede tomarlo prestado para sí mismo sin autorización, ni prestar su propio dinero al mandante cobrando un interés superior al legal.
- 3. Sanción de Nulidad Relativa: La infracción a esta norma acarrea la nulidad relativa del contrato de compraventa (artículo 1682 del Código Civil), pudiendo el mandante o sus herederos demandar judicialmente la rescisión del contrato y la restitución del inmueble.
2. La Excepción Legal: La Cláusula de Autorización Expresa de Autocontratación
El mismo artículo 2144 contempla la vía de convalidación legítima: "si no es con aprobación expresa del mandante".
Para que el mandatario pueda comprar válidamente para sí mismo la casa, departamento, vehículo o acciones que el mandante le encargó vender, la escritura pública de mandato debe contener una estipulación inequívoca redactada por un abogado especialista:
- Cláusula Expresa e Indubitada: Debe señalar literalmente: "Se faculta expresa e irrevocablemente al mandatario para celebrar actos y contratos consigo mismo (autocontratar), pudiendo comprar para sí mismo o para sus representados los bienes que se le encargan vender por este instrumento, fijando el precio, plazos y demás condiciones contractuales".
- Fijación de Precio Mínimo o Tasación (Buena Práctica): Para mayor transparencia y evitar futuros reproches de lesión enorme o abuso de confianza, se recomienda fijar en el mandato un precio mínimo de venta en Unidades de Fomento (UF) o sujetar el valor a una tasación pericial bancaria independiente.
3. Ratificación Posterior del Mandante
Si un mandatario compró para sí una propiedad del mandante sin contar con autorización previa, el acto puede ser ratificado y saneado con posterioridad mediante una Escritura Pública de Ratificación y Aprobación de Compraventa suscrita directamente por el mandante, extinguiendo la acción de nulidad relativa con efecto retroactivo.
Auditoría de personerías y prevención de nulidades
Al auditar títulos de dominio donde un mandatario adquirió para sí bienes del mandante, el abogado especialista debe certificar que la escritura de mandato otorgada ante notario contenga la autorización expresa de autocontratar, evitando reparos registrales en el CBR y blindando la propiedad contra acciones de rescisión.
Asesoría notarial en escrituras con autocontratación
La inserción de la cláusula de autocontratación en la escritura matriz permite al mandatario suscribir válidamente la compraventa definitiva a su propio nombre, fijando el precio y otorgando cartas de pago sin objeciones en el Conservador de Bienes Raíces.
Para redactar mandatos notariales con facultades de autocontratación seguras o auditar personerías complejas, conoce nuestro servicio de contratos y poderes, escrituras de compraventa y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puede el gerente general de una empresa vender un bien de la sociedad a su propia persona?
Solo si los estatutos sociales de la empresa o un acuerdo de Junta Extraordinaria de Accionistas / Directorio le confieren de forma expresa la facultad de autocontratar con la sociedad.
¿Qué plazo de prescripción tiene la acción de nulidad relativa por autocontratación no autorizada?
La acción civil de nulidad relativa prescribe en el plazo de 4 años contados desde la fecha de celebración del contrato de compraventa impugnado (artículo 1691 del Código Civil).
¿Aplica la prohibición de autocontratar a la mujer casada o a los hijos del mandatario?
El artículo 2144 prohíbe comprar "por sí ni por interpuesta persona". La venta a familiares directos o sociedades donde el mandatario tenga participación mayoritaria puede ser anulada por simulación o fraude a la ley.
¿Se puede autocontratar en mandatos judiciales ante los tribunales?
No es admisible que un mismo abogado asuma el patrocinio simultáneo de las dos partes en litigio con pretensiones incompatibles, configurando una falta grave a la ética profesional y prevaricación.
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