Al firmar una promesa de compraventa sobre una casa, departamento o terreno en Chile, ambas partes asumen un compromiso económico de enorme trascendencia: el comprador reserva fondos o tramita un crédito bancario, mientras que el vendedor retira la propiedad del mercado perdiendo eventuales ofertas de otros interesados. Para asegurar que ninguna de las partes se desista caprichosamente a última hora sin una sanción económica severa, la práctica jurídica chilena incorpora de forma invariable la Cláusula Penal o Avaluación Anticipada de Perjuicios, regulada en los artículos 1535 al 1544 del Código Civil.
No obstante, redactar una cláusula penal de forma defectuosa o pactar porcentajes desmedidos puede provocar serios contratiempos procesales: desde la imposibilidad de cobrar la multa ejecutivamente por falta de constitución formal en mora, hasta la reducción forzosa de la sanción por parte del juez civil bajo la figura de la Pena Enorme (artículo 1544 del Código Civil). En este artículo explicamos cuáles son los porcentajes estándar de mercado (10% al 20%), cómo opera el cobro sin necesidad de probar perjuicios y la redacción de las instrucciones notariales de resguardo.
1. Concepto y Ventajas Procesales de la Cláusula Penal (Artículo 1535)
El artículo 1535 del Código Civil define: "La cláusula penal es aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena, que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o de retardar la obligación principal".
Grandes ventajas jurídicas frente al juicio ordinario de indemnización:
- 1. Innecesariedad de Probar los Perjuicios (Artículo 1542): Es la mayor ventaja procesal del contrato. El artículo 1542 dispone expresamente que "habrá lugar a exigir la pena en todos los casos en que se hubiere estipulado, sin que pueda alegarse por el deudor que la inejecución de lo pactado no ha inferido perjuicio al acreedor o le ha producido beneficio". No se requiere rendir peritajes contables ni testigos.
- 2. Indemnización Moratoria vs. Compensatoria (Artículo 1537): Las partes pueden estipular una multa por el simple retraso en la firma (pena moratoria diaria en UF) o una sanción sustitutiva por el desistimiento definitivo (pena compensatoria).
- 3. Opción del Acreedor Diligente: Si el promitente vendedor o comprador incumple, la parte cumplidora puede elegir entre exigir el cumplimiento forzado de la compraventa definitiva o el pago íntegro de la pena estipulada.
2. Porcentajes de Multa Habituales en el Mercado Inmobiliario Chileno
En la práctica notarial e inmobiliaria chilena, los montos de la cláusula penal se pactan habitualmente de la siguiente forma:
- El Estándar del 10% del Precio de Venta: Es el porcentaje más equilibrado y aceptado universalmente en promesas residenciales (por ejemplo, en una propiedad de 4.000 UF, la cláusula penal equivale a 400 UF).
- Tramos del 15% al 20% en Operaciones Comerciales o Terrenos: Se utiliza cuando el vendedor incurre en gastos previos de subdivisión, desocupación de arrendatarios o remediación de títulos.
- Multa Diaria por Atraso (0,1 UF a 1 UF diaria): Aplicable cuando el comprador o vendedor demora la firma en notaría más allá del plazo pactado sin causal justificada.
3. Cobro Ejecutivo de la Multa e Instrucciones Notariales
Para asegurar que la cláusula penal no sea una promesa ilusoria que exija años de juicio civil:
- Depósito de Vales Vista en Garantía en Notaría: Al momento de firmar la promesa, ambas partes dejan en poder del Notario Público un Vale Vista Bancario Nominativo equivalente al monto de la multa bajo una estricta Carta de Instrucciones Notariales.
- Cobro Inmediato por Inasistencia: Las instrucciones estipulan que si una de las partes no comparece a firmar la escritura definitiva dentro del plazo fatal fijado, el Notario levanta un Acta Notarial de Incomparecencia y entrega de forma inmediata el vale vista a la parte cumplidora.
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Preguntas frecuentes
¿Puede demandarse la cláusula penal y además indemnización de perjuicios ordinaria?
El artículo 1543 del Código Civil establece que no se puede pedir a la vez la pena y la indemnización de perjuicios ordinaria, a menos que se haya estipulado expresamente así en el contrato.
¿Qué pasa si el incumplimiento se debe a caso fortuito o fuerza mayor?
Conforme al artículo 1538 del Código Civil, no se devenga la cláusula penal si el retraso o incumplimiento proviene de un caso fortuito ajeno a la voluntad de las partes (como terremoto o expropiación imprevista).
¿Se devengan intereses sobre el monto de la cláusula penal impaga?
Sí. Una vez constituido en mora el deudor de la pena, se devengan los intereses corrientes o penales estipulados en la promesa hasta el pago efectivo.
¿Cuánto cuesta autorizar una promesa de compraventa con cláusula penal en notaría?
Los aranceles notariales por la autorización de firmas de una promesa con instrucciones y custodia de vales vista suelen fluctuar entre $25.000 y $55.000 en notarías de Chile.
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