En las grandes ciudades de Chile, la demanda por adquirir estacionamientos y bodegas de forma independiente o junto a la vivienda ha experimentado un aumento constante. Ya sea como complemento para el departamento o como inversión inmobiliaria para obtener rentas de arriendo, comprar un espacio de aparcamiento o depósito exige comprender minuciosamente su naturaleza jurídica dentro de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442).
No todos los estacionamientos y bodegas se pueden vender a cualquier persona de forma libre. La posibilidad de otorgar una escritura de compraventa de estacionamiento o bodega e inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) depende de si la unidad cuenta con Rol propio o si es un bien común del edificio. En este artículo explicamos los requisitos, limitaciones y solemnidades de estas transacciones.
1. Estacionamientos y bodegas con Rol propio (Unidades independientes)
Cuando la inmobiliaria proyectó el edificio dividiendo los subterráneos en unidades independientes, asignó a cada estacionamiento y bodega un número de finca y un Rol de avalúo fiscal propio otorgado por el Servicio de Impuestos Internos (SII).
En este escenario jurídico:
- El estacionamiento o bodega es una propiedad totalmente autónoma del departamento.
- Se pueden vender, donar o hipotecar de forma independiente a cualquier persona (sea o no residente del edificio), salvo que el Reglamento de Copropiedad limite la venta solo a copropietarios del mismo inmueble.
- La escritura pública de compraventa exige señalar el Rol, deslindes e inscripción de dominio anterior en el Registro de Propiedad del CBR.
2. Estacionamientos y bodegas de Uso y Goce Exclusivo
Muchos edificios en Chile están diseñados bajo la modalidad en que los subterráneos y bodegas forman parte de los bienes comunes del edificio, pero la asamblea o la inmobiliaria otorgó el derecho real de uso y goce exclusivo a favor de un departamento determinado.
En esta situación legal:
- El estacionamiento no tiene Rol de avalúo propio ni se paga contribuciones independientes por él.
- No se puede vender por escritura pública separada a un tercero ajeno al edificio. El derecho de uso y goce es accesorio al departamento y se transfiere de forma conjunta con la vivienda.
- Si un residente desea transferir el uso y goce a otro vecino del mismo edificio, se requiere una escritura pública de cesión de derecho de uso y goce exclusivo y la correspondiente modificación o anotación marginal en el Reglamento de Copropiedad archivado en el CBR.
3. Cuotas de dominio en comunidades de estacionamientos
Existe un tercer esquema en proyectos antiguos donde se vende un porcentaje o cuota de dominio sobre el rol general del subterráneo (ejemplo: "se vende el 1/50 del Rol de estacionamientos"). Esta modalidad requiere un estudio de títulos minucioso para certificar el derecho a usar un número de calzada específico.
Paso a paso de la escrituración e inscripción registral
Para formalizar la adquisición de un estacionamiento o bodega con Rol propio, el procedimiento legal comprende:
- Revisión del Certificado de Hipotecas y Gravámenes (GP) en el CBR para descartar embargos del vendedor.
- Verificación del Certificado de No Deuda de Gastos Comunes emitido por la administración.
- Firma de la escritura pública de compraventa ante notario y resguardo del pago mediante vale vista.
- Inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Reglas para el arriendo de estacionamientos a terceros
Si adquieres un estacionamiento con Rol propio como inversión para arrendar a terceros, debes verificar que el Reglamento de Copropiedad del edificio no exija que los arrendatarios sean exclusivamente residentes de la comunidad, así como las normas para la entrega de controles remotos de acceso.
Cesión de derechos de uso y goce entre copropietarios
Si el estacionamiento o bodega no cuenta con Rol propio y es un bien común asignado en uso exclusivo, la cesión a favor de otro copropietario del edificio se otorga por escritura pública e incluye la notificación formal al administrador para ajustar el cobro de gastos comunes asignados.
Para redactar contratos de compraventa o cesión de uso y goce de estacionamientos y bodegas, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi estacionamiento con Rol propio a una persona que no vive en el edificio?
Por regla general sí, siempre que el Reglamento de Copropiedad del edificio no contenga una prohibición expresa de venta a terceros no residentes.
¿Pagan contribuciones los estacionamientos y bodegas en Chile?
Si tienen Rol de avalúo propio emitido por el SII y superan el tramo exento, pagarán contribuciones (impuesto territorial) de forma independiente al departamento.
¿Qué pasa si compro un departamento y la notaría olvidó incluir el Rol de la bodega en la escritura?
La bodega no quedará inscrita a tu nombre en el CBR. Deberás firmar una escritura pública de rectificación o de compraventa complementaria con el vendedor para transferir el dominio.
¿Cuánto demora inscribir un estacionamiento en el Conservador de Bienes Raíces?
La tramitación de la inscripción de la escritura de compraventa del estacionamiento en el CBR toma entre 5 y 12 días hábiles.
Cuéntanos tu caso y te orientamos sin costo ni compromiso.