Uno de los mayores obstáculos para las familias y jóvenes profesionales en Chile al momento de comprar su primera casa o departamento es reunir el elevado ahorro previo exigido por las entidades bancarias: tradicionalmente, los bancos comerciales financian un máximo del 80% del valor de tasación del inmueble, obligando al comprador a disponer de un pie en efectivo de entre el 20% y el 25% del precio total de venta (lo que en una propiedad de 3.000 UF representa más de $22.000.000 de pesos).
Para derribar esta barrera financiera y reactivar el sector de la construcción, el Congreso Nacional aprobó la Ley N° 21.543 que crea el Fondo de Garantías Especiales (FOGAES) con su Programa de Apoyo a la Vivienda. A través de este mecanismo, el Estado de Chile actúa como garante o fiador de hasta el 10% del valor del inmueble, permitiendo a los bancos otorgar créditos hipotecarios que financian hasta el 90% del valor total de la compraventa con solo un 10% de pie inicial. En este artículo explicamos los requisitos legales, el límite de 4.500 UF y la redacción de la escritura de compraventa.
1. ¿Qué es la Garantía Estatal FOGAES para la Vivienda?
El FOGAES es un fondo estatal administrado por BancoEstado y regulado por la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). No es un subsidio en dinero directo que se regala al comprador; es una cobertura o garantía estatal de riesgo crediticio otorgada a los bancos comerciales.
Efectos prácticos de la garantía FOGAES:
- El banco financia el 90% del valor de la propiedad con crédito hipotecario a 20, 25 o 30 años plazo.
- El Estado garantiza ante el banco el tramo comprendido entre el 80% y el 90% del crédito, cubriendo posibles pérdidas en caso de remate judicial.
- El comprador solo debe aportar el 10% del precio de venta como pie inicial.
2. Requisitos Legales Obligatorios para acceder al beneficio FOGAES
Para que la fiscalía bancaria apruebe la aplicación de la garantía estatal FOGAES, el postulante debe cumplir con las siguientes condiciones copulativas:
- Ser Persona Natural: No aplica a sociedades comerciales SpA, EIRL ni personas jurídicas.
- Primera Vivienda Habitacional: El comprador no debe ser propietario de ningún otro inmueble con destino habitacional al momento de la postulación (acreditado mediante certificado del Conservador de Bienes Raíces o certificado de bienes raíces del SII).
- Tope de Valor Máximo de 4.500 UF: El precio de venta estipulado en la promesa o tasación del inmueble (vivienda nueva o usada) no puede superar las 4.500 Unidades de Fomento.
- No figurar en el Registro Nacional de Deudores de Pensiones de Alimentos: Requisito ineludible por mandato legal.
- Calificación Crediticia Bancaria: El comprador debe contar con ingresos demostrables suficientes para solventar el dividendo mensual del 90% del crédito hipotecario.
3. Redacción de la Escritura de Compraventa, Mutuo e Hipoteca
Al otorgar la escritura pública de compraventa ante Notario Público:
- Se inserta la cláusula de comparecencia especial del banco haciendo mención expresa a la Ley 21.543 del Fondo de Garantías Especiales (FOGAES).
- Se constituye la primera hipoteca a favor del banco financista en el Registro de Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces (CBR).
- Se inscribe el dominio pleno a nombre del comprador, garantizándose el desembolso seguro del crédito hipotecario.
Asesoría legal en la tramitación del financiamiento FOGAES
Contar con la asesoría de un abogado especialista en compraventas permite estructurar adecuadamente la promesa de compraventa con las condiciones bancarias del FOGAES, coordinando la emisión de las cartas de resguardo y la oportuna inscripción de la hipoteca en el Conservador de Bienes Raíces.
Revisión de certificados de primera vivienda
Durante la auditoría previa se solicita el certificado de no propiedad emitido por el Conservador de Bienes Raíces, acreditando ante el banco y el FOGAES el cumplimiento íntegro de los requisitos legales del programa.
Liquidación del crédito y desembolso seguro
El banco desembolsa los fondos del crédito hipotecario una vez inscrita la compraventa y la hipoteca con garantía FOGAES en el CBR, garantizando una operación 100% transparente para comprador y vendedor.
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Preguntas frecuentes
¿Qué bancos participan en el programa de garantía estatal FOGAES?
Participan la mayoría de los principales bancos de la plaza (BancoEstado, Banco de Chile, Santander, BCI, Scotiabank e Itaú) y cooperativas de crédito autorizadas por la CMF.
¿Es compatible la garantía FOGAES con los subsidios habitacionales del MINVU?
Sí. En programas específicos de integración social (como el subsidio DS19 o DS1), el FOGAES puede complementar la cobertura del crédito hipotecario bancario.
¿Cuánto demora la aprobación del crédito hipotecario con FOGAES?
El proceso de evaluación de riesgo y tasación pericial tarda habitualmente entre 15 y 30 días hábiles en las plataformas bancarias.
¿Paga el comprador alguna comisión adicional por la garantía estatal?
No. La garantía FOGAES es gratuita para el comprador y no involucra el cobro de comisiones estatales adicionales en el dividendo mensual.
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