No siempre el pago de una propiedad en Chile se realiza al contado o mediante un crédito otorgado por un banco. En diversas negociaciones particulares entre compradores y vendedores (o en la venta de parcelas de agrado y sitios), las partes acuerdan que una fracción del precio total se pagará de forma diferida en cuotas mensuales, semestrales o anuales directamente al vendedor.
A este saldo diferido se le denomina legalmente **Saldo de Precio de Compraventa**. Dado que el vendedor entrega el dominio de la vivienda antes de recibir la totalidad del dinero, el ordenamiento jurídico chileno establece mecanismos de resguardo indispensables en la escritura pública de compraventa para garantizar el cobro de las cuotas futuras o recuperar la propiedad si el comprador cae en mora.
1. La Cláusula de Saldo de Precio en la escritura pública
La escritura pública debe detallar con absoluta precisión el calendario de pagos del saldo diferido:
- Monto exacto del pie o pago inicial entregado al contado.
- Monto del saldo de precio expresado en Pesos o Unidades de Fomento (UF) para evitar la desvalorización monetaria.
- Número de cuotas, fechas de vencimiento de cada pagaré o transferencia mensual y la tasa de interés compensatorio acordada.
- Mecanismo de comprobación de pago (ejemplo: entrega de recibos firmados o transferencias a cuenta vista).
2. La Hipoteca Legal del Vendedor (Artículo 2428 del Código Civil)
Para resguardar al vendedor ante un eventual incumplimiento del comprador, el Código Civil chileno contempla una garantía automática de inmenso valor legal:
- Constitución de la Hipoteca Legal: Al inscribir una compraventa donde consta que existe un saldo de precio pendiente de pago, el Conservador de Bienes Raíces (CBR) inscribe automáticamente una hipoteca sobre el inmueble a favor del vendedor en el Registro de Hipotecas.
- Derecho de remate preferente: Si el comprador deja de pagar las cuotas del saldo de precio, el vendedor puede demandar ejecutivamente en juicio la aceleración de la deuda y rematar la propiedad para cobrarse el saldo adeudado de forma preferente.
3. Alzamiento del Saldo de Precio tras el pago final
Una vez que el comprador ha terminado de pagar la última cuota del saldo de precio de forma satisfactoria, el vendedor debe otorgar una escritura pública de cancelación de saldo de precio y alzamiento de hipoteca ante Notario Público.
Esta escritura de alzamiento se ingresa al Conservador de Bienes Raíces para cancelar la anotación de la hipoteca en el Registro de Hipotecas, dejando la propiedad con el Certificado de Dominio Vigente completamente limpio.
Pacto de reserva de dominio vs. Hipoteca legal
En el derecho chileno de bienes raíces no aplica la reserva de dominio en la compraventa inscrita. Por ello, la garantía idónea para resguardar las cuotas del saldo de precio es la inscripción explícita de la hipoteca legal del vendedor y la prohibición de enajenar en el Conservador.
Pactos de reajustabilidad del saldo de precio
Para proteger al vendedor de la inflación en saldos de precio a largo plazo, la escritura pública estipula expresamente que cada cuota mensual o semestral se pagará en su equivalente en Unidades de Fomento (UF) o en Pesos reajustados por el Índice de Precios al Consumidor (IPC) determinado por el INE.
Cobro judicial de dividendos morosos por saldo de precio
Si el comprador incurre en mora en el pago de dos o más cuotas del saldo de precio, el vendedor puede solicitar la aceleración de la deuda y la ejecución de la hipoteca legal ante los Tribunales Civiles para obtener la subasta del bien raíz.
Cobro de dividendos y pagarés de resguardo
Junto con la escritura pública de compraventa con saldo de precio, las partes suelen suscribir pagarés notariales por cada cuota, facilitando la cobranza ejecutiva rápida en caso de retraso en los pagos del comprador.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el comprador vender la propiedad si aún debe cuotas del saldo de precio?
Si la escritura incluyó una cláusula de prohibición de enajenar a favor del vendedor junto con la hipoteca por el saldo de precio, el comprador no podrá vender el inmueble a un tercero sin la autorización previa del vendedor.
¿Conviene reajustar el saldo de precio en Unidades de Fomento (UF)?
Sí. Pactar el saldo de precio en UF resguarda al vendedor frente a la inflación en proyectos de pago a mediano o largo plazo.
¿Qué pasa si el vendedor fallece mientras el comprador aún debe cuotas?
Las cuotas futuras del saldo de precio pasan a integrar la masa hereditaria del vendedor fallecido, debiendo el comprador continuar pagando los dividendos a los herederos designados en la Posesión Efectiva.
¿Cuánto demora alzar la hipoteca de saldo de precio en el CBR?
Una vez firmada la escritura de cancelación por el vendedor tras recibir el último pago, la cancelación registral en el Conservador toma entre 5 y 10 días hábiles.
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