Los programas de subsidio habitacional otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) a través del Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU) —tales como el Decreto Supremo N° 1 (DS1 para sectores medios) o el Decreto Supremo N° 49 (DS49 para sectores vulnerables)— constituyen la principal política pública del Estado de Chile para facilitar el acceso a la vivienda propia definitiva.
Cuando un comprador resulta beneficiario con un Certificado de Subsidio Habitacional vigente y desea aplicarlo a la adquisición de una vivienda nueva o usada en el mercado privado, la compraventa queda sujeta a un procedimiento de escrituración y liquidación fiscal especial. En este artículo explicamos cuáles son las etapas de aplicación del subsidio, cómo se pagan los fondos al vendedor y la importante prohibición de gravar y enajenar del SERVIU de 5 años.
1. Requisitos que debe cumplir la vivienda para aplicar el Subsidio
Para que el SERVIU autorice el pago de los fondos del subsidio al vendedor, la propiedad seleccionada debe aprobar una estricta auditoría técnica y jurídica:
- Recepción Definitiva Total de la DOM: El inmueble debe contar con la Recepción Definitiva completa emitida por la Dirección de Obras Municipales, sin ampliaciones ilegales ni obras pendientes.
- Límites de Precio en UF: El precio total de la compraventa no puede exceder los topes fijados en el decreto del subsidio (por ejemplo, 1.100 a 2.200 UF según el tramo del DS1 y la zona geográfica).
- Informe Técnico de Tasación SERVIU o Banco: Un perito calificado inspecciona que la vivienda sea habitable, no se ubique en zonas de riesgo geológico y cuente con servicios básicos habilitados.
- Títulos Limpios en el CBR: El estudio de títulos debe certificar que el vendedor es el dueño exclusivo y que el bien no tiene embargos ni prohibiciones vigentes.
2. Estructura de la Escritura Pública y Prohibición SERVIU
La escritura pública de compraventa con subsidio habitacional es un contrato complejo donde comparecen el comprador, el vendedor, la entidad crediticia (si hay crédito hipotecario complementario) y el SERVIU en calidad de institución garante:
- Composición del Precio de Venta: El precio total se desglosa exactamente en: (a) El Ahorro Previo del Comprador, (b) El Monto del Subsidio Estatal en UF, y (c) El Crédito Hipotecario o Recursos Propios al contado.
- Constitución de Prohibición de Enajenar SERVIU por 5 años: Por mandato de la ley, se inscribe obligatoriamente en el Conservador de Bienes Raíces una prohibición de vender y arrendar la vivienda durante el plazo de 5 años contados desde la inscripción de dominio.
- Obligación de Habitar la Vivienda: El beneficiario y su grupo familiar se obligan a habitar efectivamente la propiedad durante el periodo de prohibición.
3. Venta anticipada de una vivienda con subsidio antes de los 5 años
Si el propietario necesita vender la casa antes de cumplir los 5 años de prohibición por motivos justificados (como traslado laboral acreditado, enfermedad grave o cambio de ciudad), debe solicitar previamente a la Dirección Regional del SERVIU la Autorización de Enajenación Anticipada, la cual suele exigir la restitución proporcional del monto del subsidio recibido al Estado o el traspaso de los fondos a la compra de una nueva vivienda.
Revisión de vigencia del Certificado de Subsidio ante el MINVU
Los certificados de subsidio habitacional tienen una vigencia temporal de 12 a 24 meses según el llamado oficial. Es crucial que el abogado del vendedor verifique en la plataforma del MINVU que el subsidio del comprador no se encuentre vencido ni sujeto a suspensiones administrativas antes de firmar.
Liquidación del subsidio habitacional y pago directo del SERVIU
Una vez presentada la copia autorizada de la escritura inscrita con la prohibición en el Conservador, la unidad de finanzas del SERVIU tramita el pago del subsidio emitiendo el vale vista o transferencia electrónica bancaria a nombre del vendedor dentro del plazo reglamentario.
Para redactar contratos de compraventa con subsidio DS1/DS49 o solicitar alzamientos SERVIU, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor retractarse si se entera de que la compra es con subsidio SERVIU?
Si en la promesa de compraventa se estipuló que el financiamiento incluía subsidio habitacional y el vendedor firmó aceptándolo, no puede retractarse unilateralmente sin incurrir en multa.
¿Se puede arrendar una casa comprada con subsidio habitacional dentro de los primeros 5 años?
La normativa del MINVU prohíbe dar en arriendo la vivienda durante los primeros 5 años, bajo sanción de caducidad del subsidio y exigencia de restitución del beneficio fiscal.
¿Cómo se alza la prohibición del SERVIU una vez cumplidos los 5 años?
Cumplido el plazo de 5 años, se solicita el Certificado de Alzamiento Automático en la plataforma del SERVIU y se ingresa al Conservador de Bienes Raíces para cancelar la prohibición.
¿Paga gastos notariales reducidos la compraventa con subsidio?
Sí. Las escrituras de compraventa con subsidios MINVU gozan de aranceles notariales y de Conservador fijados con aranceles sociales preferenciales por ley.
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