En los últimos años, la adquisición de un sitio urbano o parcela de agrado para instalar una casa prefabricada, modular o de estructura ligera se ha convertido en una de las soluciones habitacionales más populares en Chile debido a sus menores costos de construcción y rapidez de montaje. Sin embargo, existe el mito erróneo de que por tratarse de una vivienda prefabricada o transportable no se requieren permisos municipales ni trámites legales ante la Dirección de Obras Municipales (DOM).
En el ordenamiento jurídico chileno, toda estructura habitable fijada permanentemente a un terreno mediante fundaciones o conexiones a redes sanitarias y eléctricas constituye jurídicamente una edificación regida por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y la Ordenanza General (OGUC). En este artículo explicamos cuáles son los requisitos para comprar el terreno, qué permisos tramitar en la municipalidad y cómo lograr la Recepción Definitiva.
1. Verificación previa del terreno antes de la compra
Antes de otorgar la escritura de compraventa del terreno donde instalarás la casa modular, debes encargar a tu abogado un estudio de títulos para verificar las condiciones urbanísticas:
- Certificado de Informaciones Previas (CIP): Solicitarlo en la DOM de la comuna para revisar las líneas de edificación, distanciamientos mínimos con los vecinos (adosamientos), altura máxima de construcción y coeficiente de ocupación del suelo.
- Factibilidad de Servicios Sanitarios y Eléctricos: Comprobar si el terreno cuenta con factibilidad de agua potable y alcantarillado, o si se deberá tramitar un proyecto particular de fosa séptica con drenes y pozo de agua aprobado por el Servicio de Salud.
- Zonas de Riesgo o Protección Ambiental: Certificar que el predio no se emplace en quebradas, zonas de inundación o áreas de preservación ecológica donde las municipalidades prohíben edificar.
2. Los permisos municipales obligatorios: De la DOM a la Recepción
Para que la casa prefabricada no sea considerada una "obra ilegal" expuesta a multas en el Juzgado de Policía Local o a órdenes de demolición, se debe seguir el siguiente procedimiento legal:
- Elaboración de Planos por un Arquitecto o Ingeniero: El profesional diseña los planos de arquitectura y cálculo estructural de las fundaciones de la casa prefabricada, adaptándolos a las normas antisísmicas chilenas (NCh 433).
- Obtención del Permiso de Edificación ante la DOM: Ingreso del expediente en la Dirección de Obras Municipales y pago de los derechos municipales de construcción.
- Montaje e Instalaciones Sanitarias y Eléctricas: Ejecución de las fundaciones de hormigón armado, montaje de los paneles prefabricados y habilitación de redes certificadas por la Superintendencia de Electricidad y Combustibles (SEC - Anexo TE1 y TC6).
- Certificado de Recepción Definitiva de Obras: Inspección final de los inspectores de la DOM que valida que la vivienda cumple con las normas de habitabilidad y otorga el certificado final que convalidará el avalúo fiscal en el SII.
3. Regularización mediante la Ley del Mono (Ley 20.898)
Si compraste un terreno que ya cuenta con una casa prefabricada levantada sin permisos municipales previos, puedes regularizar la construcción a través del procedimiento simplificado de la Ley 20.898 (Ley del Mono), siempre que la vivienda cumpla con los estándares de habitabilidad y no supere los límites de superficie fijados por la ley de excepción.
Inspección de las conexiones de alcantarillado y fosa séptica
Tratándose de parcelas o sitios fuera del radio de empresas sanitarias, la instalación de la vivienda modular debe contemplar un proyecto de fosa séptica con cámara desgrasadora y drenes de infiltración visado por la SEREMI de Salud, condición indispensable para la recepción final.
Contratos de obra y penalidades por atraso en el montaje
El contrato de compraventa y montaje de la casa prefabricada debe contemplar multas diarias a favor del propietario por cada día de retraso en la entrega de la vivienda terminada, así como la retención del último 10% del precio hasta la prueba hidráulica y eléctrica final.
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Preguntas frecuentes
¿Puede una casa prefabricada tipo Tiny House o sobre ruedas instalarse sin permiso DOM?
Si la casa no está fijada al suelo mediante fundaciones y puede ser remolcada como vehículo, no requiere permiso de edificación. Pero si se conecta a redes fijas de agua y luz o se habita de forma permanente, la DOM puede exigir permisos de habitabilidad.
¿Se puede obtener crédito hipotecario para comprar un terreno y construir una casa prefabricada?
Sí. Los bancos comerciales otorgan créditos de autoconstrucción o créditos para compra de sitio más financiamiento de obra contra presentación de planos y presupuesto de arquitecto.
¿Cuánto cobra la municipalidad por los derechos del Permiso de Edificación?
Los derechos municipales equivalen habitualmente al 1,5% del presupuesto oficial de la obra determinado según la tabla de costos unitarios del MINVU.
¿Qué pasa si instalo la casa prefabricada sin permiso municipal?
El Juzgado de Policía Local puede cursar multas al propietario y, en casos de infracciones graves a las líneas oficiales o normas de fuego, la DOM puede ordenar la demolición de la estructura.
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