Adquirir un departamento usado representa una excelente oportunidad habitacional o de inversión en el mercado chileno. Sin embargo, a diferencia de una casa independiente, la compraventa de un departamento involucra no solo el dominio exclusivo del inmueble, sino también la incorporación obligatoria al régimen de Copropiedad Inmobiliaria (regulado por la Ley 21.442). Esto significa que el comprador adquiere derechos y obligaciones compartidas sobre los bienes comunes del edificio (pasillos, ascensores, accesos, conserjería y áreas verdes).
Para evitar heredar millonarias deudas de gastos comunes, sorpresas con la administración o inconvenientes registrales en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), presentamos este checklist legal indispensable que todo comprador debe revisar junto a su abogado especialista antes de firmar la escritura de compraventa.
1. Certificado de No Deuda de Gastos Comunes
Uno de los mayores riesgos al comprar un departamento usado es la existencia de gastos comunes impagos acumulados por el propietario anterior. Según la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, la deuda de gastos comunes persigue al inmueble. Si compras un departamento con deuda, la administración del edificio podrá exigirte el pago total a ti o suspenderte el servicio eléctrico de la unidad.
- Requisito obligatorio: Exigir ante notario el Certificado de No Deuda de Gastos Comunes firmado por el administrador del edificio con fecha no superior a 30 días.
- Fondo de Reserva: Verificar el estado del fondo de reserva para reparaciones mayores del edificio ( ascensores o fachada) y comprobar si existen cuotas extraordinarias aprobadas en asamblea reciente.
2. Verificación de Bodega y Estacionamiento en el CBR
Un error muy frecuente en compraventas usadas es asumir que la bodega y el estacionamiento vienen "incluidos automáticamente" con el departamento. En el derecho registral chileno existen tres modalidades de asignación:
- Unidades independientes con Rol propio: El departamento, la bodega y el estacionamiento tienen Roles de avalúo del SII distintos e inscripciones de dominio separadas en el CBR. La escritura pública debe individualizar las tres unidades de forma explícita.
- Bienes comunes de uso y goce exclusivo: La bodega o estacionamiento son bienes comunes del edificio cuya asignación de uso y goce fue otorgada al departamento. Debe revisarse que dicha asignación esté inscrita en el Conservador o conste en el Reglamento de Copropiedad.
- Derechos porcentuales sobre el piso de estacionamientos: Se compra una cuota o porcentaje de dominio en la comunidad de estacionamientos.
3. Reglamento de Copropiedad del Edificio
El abogado de compraventas debe revisar el Reglamento de Copropiedad del edificio archivado en el Conservador de Bienes Raíces. Este documento fija las reglas de convivencia y uso de la comunidad. Es fundamental auditar:
- Si el reglamento permite o prohíbe la tenencia de mascotas en los departamentos.
- Si existen restricciones para destinar el departamento al arriendo de corta estancia (tipo Airbnb o alquiler diario).
- Los quórums exigidos para asambleas y modificaciones de fachadas.
4. Certificado de Recepción Definitiva Municipal (DOM)
Es indispensable confirmar que el edificio completo y las modificaciones interiores del departamento cuentan con la Recepción Definitiva emitida por la Dirección de Obras Municipales. Si el departamento fue remodelado eliminando muros estructurales o alterando la terraza sin permiso municipal, el banco rechazará la tasación del crédito hipotecario.
5. Cierre de cuentas de servicios básicos y contribuciones
Previo a liberar los vales vista depositados en notaría al vendedor, se debe exigir la presentación de los comprobantes de pago al día de agua caliente/calefacción central del edificio, electricidad, gas de cañería y el Certificado de No Deuda de Contribuciones emitido por la Tesorería General de la República.
Inspección técnica previa a la firma de la promesa
Además del estudio de títulos jurídico, se recomienda realizar una inspección técnica de las instalaciones eléctricas, sanitarias y de gas del departamento. Comprobar el correcto funcionamiento de la caldera individual o los medidores compartidos previene gastos imprevistos tras tomar posesión del inmueble.
Importancia de verificar la tenencia de estacionamiento de visitas
En el estudio de títulos de un departamento usado, el abogado debe certificar que los estacionamientos de visitas asignados a la comunidad en la Recepción Definitiva no hayan sido privatizados indebidamente. Asimismo, se debe verificar el estado de cuenta del agua caliente colectiva y de la mantención de ascensores para evitar deudas comunitarias impagas.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el edificio cortarme la luz si el vendedor dejó deudas de gastos comunes?
Sí. La Ley de Copropiedad Inmobiliaria faculta a las administraciones para suspender el suministro eléctrico a unidades que acumulen 3 o más cuotas impagas, por lo que el certificado de no deuda al día es fundamental.
¿Qué pasa si compro un estacionamiento sin Rol propio en un edificio?
Debes verificar que la asignación de uso y goce exclusivo conste formalmente en la escritura pública original de compraventa o en el archivo del Reglamento de Copropiedad en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Cuánto cuesta realizar el estudio de títulos de un departamento usado?
El valor comprende la revisión de la historia registral del departamento, bodega, estacionamiento y reglamento de copropiedad en el CBR durante los últimos 10 a 30 años.
¿Quién debe pagar la última cuota de contribuciones del departamento?
Corresponde al vendedor pagar las contribuciones devengadas hasta la fecha de entrega material del inmueble, obligándose a presentar los certificados de deuda al día.
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