En el mercado judicial e inmobiliario chileno, no es infrecuente encontrar personas que se encuentran litigando en los tribunales civiles para recuperar el dominio de una propiedad (mediante un juicio reivindicatorio), obtener la resolución de un contrato de venta impago o reclamar su cuota en una partición de herencia controvertida. Ante el agotamiento económico o la lentitud de los procesos judiciales, el demandante puede optar por vender y transferir su posición procesal a un inversionista dispuesto a asumir el riesgo del litigio a cambio de un precio con importante descuento: esta figura jurídica se denomina Cesión o Compraventa de Derechos Litigiosos.
Regulada en los artículos 1911 al 1914 del Código Civil chileno, la cesión de derechos litigiosos sobre un bien raíz es un contrato de carácter aleatorio que exige el cumplimiento de solemnidades procesales y notariales estrictas, y que se encuentra sujeta a una facultad legal de gran impacto: el Derecho de Rescate o Retracto Litigioso del demandado. En este artículo explicamos detalladamente cómo opera esta cesión y cuáles son sus riesgos legales.
1. ¿Qué es un Derecho Litigioso según el Código Civil?
El artículo 1911 del Código Civil define: "Se cede un derecho litigioso cuando el objeto directo de la cesión es el evento incierto de la litis, del que no se hace responsable el cedente".
Requisitos indispensables para que exista un derecho litigioso:
- 1. Demanda Judicial Notificada Legalmente: La ley exige de forma imperativa que la demanda civil haya sido notificada legalmente al demandado. Antes de la notificación formal por receptor judicial no existe juicio trabado, por lo que cualquier venta previa califica como cesión ordinaria de créditos o derechos y no como litigiosa.
- 2. Carácter Aleatorio del Contrato: El cesionario (comprador) adquiere una expectativa o contingencia de ganar o perder el pleito. El cedente (vendedor) no responde de la solvencia del demandado ni del resultado favorable de la sentencia judicial.
2. El Derecho de Rescate o Retracto Litigioso (Artículo 1913)
La institución más relevante que todo comprador de derechos litigiosos debe conocer es el Derecho de Rescate del deudor demandado:
- Facultad de Liberarse Pagando el Precio Real de la Cesión: El demandado tiene el derecho legal de poner término al juicio pagando al cesionario únicamente el valor efectivo que este último pagó al cedente por la compra del derecho, más los intereses legales devengados desde la notificación de la cesión.
- Plazo Fatal de 9 Días: El demandado puede ejercer el derecho de rescate dentro del plazo perentorio de 9 días contados desde que se le notifica en el expediente la cesión del derecho litigioso.
- Excepciones Legales al Rescate: El artículo 1913 dispone que el rescate no procede si la cesión se hizo a un coheredero, a un acreedor en pago de lo que le debía el cedente, o al poseedor del inmueble sobre el cual recae el derecho.
3. Riesgos Críticos en el Estudio de Títulos Litigioso
Antes de adquirir un derecho litigioso sobre un bien raíz, el abogado especialista debe auditar en el estudio de títulos y en la causa del Poder Judicial (pjud.cl):
- El estado procesal exacto del juicio (si se encuentra en etapa de prueba, sentencia o recursos ante la Corte de Apelaciones o Corte Suprema).
- La solidez de las pruebas rendidas (peritajes, títulos de dominio del CBR e inscripciones registrales).
- La solvencia patrimonial del demandado para asegurar la entrega material efectiva del inmueble una vez dictada la sentencia ejecutoriada.
Patrocinio letrado y seguimiento de recursos procesales
El adquirente de derechos litigiosos asume el control procesal del juicio a través de su abogado patrocinante, gestionando la rendición de pruebas periciales, alegatos ante la Corte de Apelaciones y la posterior ejecución forzosa de la sentencia definitiva de dominio.
Auditoría procesal y evaluación de riesgos en juicios civiles
La adquisición de un derecho litigioso exige una revisión exhaustiva del expediente judicial y de los títulos en el CBR, certificando que la demanda esté válidamente notificada para neutralizar el ejercicio extemporáneo del derecho de rescate.
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Preguntas frecuentes
¿Se inscribe la cesión de derechos litigiosos en el Conservador de Bienes Raíces?
La cesión procesal se hace valer en el expediente judicial. Solo una vez que se dicte la sentencia definitiva favorable se ingresa la resolución al Registro de Propiedad del CBR para inscribir el dominio.
¿Puede el comprador reclamar si el juez falla en contra y pierde el juicio?
No. Por la naturaleza aleatoria del contrato, el comprador asume el riesgo total del resultado del pleito, salvo dolo acreditado del cedente.
¿Qué pasa si el cedente desiste de la demanda tras haber vendido el derecho litigioso?
El cedente no puede desistirse válidamente de la demanda tras la cesión notificada, siendo el cesionario el único titular facultado para continuar el juicio.
¿Paga impuesto de timbres la cesión de derechos litigiosos en Chile?
No está afecta al Impuesto de Timbres y Estampillas, tributando las eventuales ganancias de capital conforme a las reglas generales del Impuesto a la Renta ante el SII.
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