En el mercado inmobiliario chileno y en la planificación patrimonial de adultos mayores, existe una figura contractual solemne y de gran beneficio mutuo que permite a una persona de la tercera edad transferir la propiedad de su casa o departamento a un comprador a cambio de recibir un pago o pensión periódica mensual en dinero (reajustable en UF) durante todos los días de su vida: la Compraventa de Inmueble con Constitución de Renta Vitalicia (regulada en los artículos 2264 al 2278 del Código Civil).
Este contrato aleatorio permite al propietario vendedor monetizar su patrimonio inmobiliario para complementar su jubilación y costear gastos médicos sin abandonar su hogar (si se combina con una reserva de usufructo o derecho de habitación), mientras que permite al comprador o inversionista adquirir una propiedad de alto valor sin necesidad de desembolsar el precio total al contado ni solicitar un crédito hipotecario bancario. En este artículo explicamos cómo se estructura el contrato, cómo se cauciona el pago con hipoteca y qué ocurre al fallecer el rentista.
1. ¿Qué es el Contrato de Renta Vitalicia Inmobiliaria según el Código Civil?
El artículo 2264 del Código Civil define: "La renta vitalicia es un contrato aleatorio en que una persona se obliga, a título oneroso, a pagar a otra una pensión o renta periódica, durante la vida natural de cualquiera de estas dos personas o de un tercero".
Cuando el precio de una escritura pública de compraventa se paga mediante una renta vitalicia:
- El Precio es la Renta Periódica: El comprador (deudor de la renta) no entrega un monto al contado, sino que se obliga formalmente a pagar una suma mensual fija expresada en Unidades de Fomento (UF) o pesos reajustables según el IPC directamente en la cuenta bancaria del vendedor (rentista).
- Carácter Aleatorio del Contrato: La duración del pago depende exclusivamente de la duración de la vida natural del rentista. El comprador no puede rescindir el contrato ni pedir devolución alegando que el vendedor vivió más años de lo previsto.
2. Estructura de la Escritura Pública y Garantías Hipotecarias
Por mandato expreso del artículo 2269 del Código Civil, el contrato de renta vitalicia es solemne y debe otorgarse obligatoriamente por escritura pública ante Notario Público:
- Fijación del Monto y Fecha de Pago: Se estipula el valor de la pensión mensual en UF y la fecha límite de abono de cada mes (habitualmente los primeros 5 días de cada mes calendario).
- Constitución de Hipoteca y Prohibición de Enajenar en el CBR: Para resguardar al rentista frente al riesgo de que el comprador deje de pagar o caiga en quiebra, la misma escritura pública grava el inmueble con una Hipoteca y Prohibición de Enajenar a favor del vendedor, inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.
- Cláusula de Aceleración y Resolución Contractual: El contrato estipula que si el comprador se atrasa en el pago de dos o más pensiones mensuales consecutivas, el rentista puede demandar ejecutivamente el cobro de las cuotas morosas con embargo del bien raíz o solicitar la resolución de la venta con indemnización de perjuicios.
3. Fallecimiento del Rentista y Consolidación del Dominio Pleno
Al producirse el fallecimiento del rentista beneficiario:
- La obligación de pago de la renta vitalicia se extingue de pleno derecho por el ministerio de la ley (artículo 2274).
- El comprador acompaña el Certificado de Defunción ante Notario Público y otorga una minuta de alzamiento.
- El Conservador de Bienes Raíces (CBR) procede a la Cancelación de la Hipoteca y del Usufructo en el Registro de Hipotecas, consolidándose el dominio pleno, libre e irrevocable a nombre del comprador.
Asesoría notarial en contratos de renta vitalicia
La redacción de un contrato de compraventa a cambio de renta vitalicia requiere una adecuada estructuración de las cláusulas de reajustabilidad y garantías hipotecarias, protegiendo al rentista frente a moras y garantizando que el título del comprador quede consolidado al término natural del contrato.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el rentista designar a su cónyuge como beneficiario sobreviviente de la pensión?
Sí. El artículo 2265 del Código Civil faculta para constituir la renta vitalicia a favor de dos o más personas conjuntamente, estipulando que al fallecer uno de ellos la pensión continuará pagándose al cónyuge sobreviviente.
¿Qué pasa si el comprador deudor de la renta vitalicia fallece antes que el rentista?
La obligación de pagar la pensión mensual no se extingue; se transmite como deuda hereditaria a los herederos del comprador, quienes deben continuar pagando la renta vitalicia para evitar el remate hipotecario de la casa.
¿Paga impuesto a la renta la pensión mensual que recibe el adulto mayor vendedor?
Para efectos del Impuesto a la Renta ante el SII, las sumas percibidas por concepto de renta vitalicia inmobiliaria tributan como renta gravada bajo las reglas generales de la Ley de la Renta.
¿Se puede constituir renta vitalicia sobre parcelas de agrado o locales comerciales?
Sí. El contrato de compraventa a cambio de renta vitalicia puede recaer sobre cualquier tipo de bien raíz urbano o rural legalmente transferible en Chile.
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