Al revisar el Certificado de Hipotecas y Gravámenes (denominado comúnmente Certificado de GP) durante el estudio de títulos de una propiedad en Chile, es muy frecuente encontrar anotaciones vigentes en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar del Conservador de Bienes Raíces (CBR). Mientras algunas prohibiciones son de origen legal o judicial (como embargos fiscales o medidas precautorias de tribunales), muchas otras corresponden a Prohibiciones Convencionales o Voluntarias de No Enajenar pactadas entre particulares o impuestas por bancos e instituciones financieras en contratos de compraventa o mutuos anteriores.
Existe un histórico e intenso debate en la doctrina y jurisprudencia chilena respecto a si estas cláusulas impiden válidamente la venta del bien raíz o si son nulas por vulnerar la libre circulación de los bienes consagrada en el Código Civil. En este artículo explicamos cuál es el criterio actual de la Corte Suprema, por qué los Conservadores rechazan inscribir compraventas con prohibiciones vigentes y cómo se tramita su alzamiento y cancelación registral.
1. El Debate Doctrinario: ¿Son válidas las Cláusulas de No Enajenar?
En el derecho civil chileno coexisten dos posturas respecto a los pactos de no vender:
- Argumento de Invalidez: Se funda en los artículos 582 y 1810 del Código Civil y en la libertad de disposición del dominio. Señala que los particulares no pueden crear incapacidades de enajenar no contempladas expresamente por la ley.
- Criterio Jurisprudencial Mayoritario (Validez Relativa): La Corte Suprema y las Cortes de Apelaciones han resuelto que las cláusulas de no enajenar son plenamente válidas y eficaces siempre que cumplan dos requisitos copulativos: (1) Que se funden en un interés legítimo de un tercero o del acreedor (como caucionar el pago de un saldo de precio o un crédito); y (2) Que se pacten por un plazo temporal acotado o razonable, estando prohibidas las prohibiciones perpetuas o indefinidas.
2. La Práctica Registral en los Conservadores de Bienes Raíces
Más allá de los debates teóricos en los tribunales, el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces (artículo 13) impone una regla operativa estricta a los Conservadores de todo Chile:
- Rechazo Automático de Inscripción: Si sobre el inmueble figura inscrita una prohibición voluntaria de enajenar a favor de un banco, de una sociedad o de un particular, el Conservador reparará y denegará la inscripción de la nueva escritura de compraventa mientras no se acompañe la respectiva minuta o escritura de alzamiento otorgada por el beneficiario de la prohibición.
- Riesgo de Juicio de Reclamo contra el Conservador: Intentar forzar la inscripción sin el alzamiento mediante un Juicio de Reclamo Conservatorio (artículo 18 del Reglamento) suele extenderse durante meses con alta probabilidad de rechazo judicial.
3. Vías Legales para Cancelar Prohibiciones Antiguas o Abandonadas
Si la prohibición voluntaria fue inscrita hace décadas a favor de una persona inubicable o de una empresa disuelta y la deuda original se encuentra totalmente extinguida, el propietario puede:
- 1. Escritura Pública Unilateral de Cancelación por Confusión o Cumplimiento: Si el acreedor y deudor llegaron a ser la misma persona o si consta el pago en instrumento público.
- 2. Juicio Ordinario Civil de Cancelación y Alzamiento de Prohibición: Se demanda ante el Juzgado de Letras en lo Civil al beneficiario (o a sus herederos) para que el juez declare la prescripción extintiva de la obligación principal y ordene por oficio al Conservador la cancelación material del gravamen en el Registro de Prohibiciones.
Coordinación del alzamiento notarial con los acreedores
La comparecencia simultánea del titular de la prohibición convencional en la escritura pública de compraventa asegura la cancelación inmediata del gravamen en el Conservador de Bienes Raíces, evitando reparos registrales y retrasos en la entrega del precio de venta.
Estudio de títulos y vigencia de prohibiciones
El estudio de títulos analiza el origen de la prohibición convencional inscrita en el CBR, determinando si la obligación garantizada se encuentra extinguida por prescripción o si procede exigir la comparecencia del acreedor.
Para auditar gravámenes en el CBR o tramitar alzamientos de prohibiciones convencionales, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades, contratos y poderes y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puede una prohibición voluntaria impedir que un tercero embargue la casa?
No. Las prohibiciones convencionales pactadas entre particulares no son oponibles a acreedores judiciales de terceros que traben un embargo legal por deudas impagas.
¿Cuánto demora inscribir el alzamiento de una prohibición voluntaria en el CBR?
La cancelación registral en el Registro de Interdicciones y Prohibiciones del Conservador toma habitualmente entre 8 y 15 días hábiles.
¿Qué pasa si el beneficiario de la prohibición falleció y no dejó herederos conocidos?
Se debe tramitar una gestión judicial voluntaria de herencia yacente para que el curador de bienes o el Fisco comparezca a alzar la anotación ante el tribunal civil.
¿Paga derechos de inscripción el alzamiento de una prohibición en el Conservador?
Sí, se pagan los aranceles arancelarios fijados por el CBR para cancelaciones y subinscripciones marginales.
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