El Decreto con Fuerza de Ley N° 2 de 1959 (DFL 2) sobre Plan Habitacional constituye uno de los cuerpos legales más influyentes y utilizados en el mercado inmobiliario chileno. Creado con el propósito de fomentar la construcción y adquisición de viviendas económicas para la clase media, el DFL 2 otorga una serie de beneficios tributarios, arancelarios y de derechos municipales altamente atractivos tanto para los compradores de casas y departamentos nuevos como usados.
No obstante, tras las reformas tributarias introducidas por el Decreto Ley 1.101 y la Ley 20.455, las franquicias del DFL 2 fueron restringidas exclusivamente a las personas naturales y con un tope máximo de dos viviendas por contribuyente. En este artículo explicamos cuáles son los requisitos arquitectónicos obligatorios, qué beneficios tributarios se mantienen vigentes en el Servicio de Impuestos Internos (SII) y qué precauciones debes tomar al escriturar.
1. Requisitos para que una Vivienda califique como DFL 2
Para gozar legalmente de las franquicias del DFL 2, el inmueble debe cumplir copulativamente con los siguientes estándares urbanísticos:
- 1. Destino Exclusivamente Habitacional: La propiedad debe estar destinada a la vivienda familiar (casas o departamentos). No aplica a locales comerciales, oficinas corporativas ni bodegas aisladas.
- 2. Superficie Edificada Máxima de 140 m² Útiles: La superficie total construida (sin contar terrazas descubiertas) no puede exceder bajo ninguna circunstancia los 140 metros cuadrados edificados aprobados por el Permiso de Edificación y la Recepción Definitiva de la Dirección de Obras Municipales (DOM).
- 3. Titularidad en Persona Natural: Las franquicias tributarias del DFL 2 aplican únicamente a personas naturales (quedando excluidas las sociedades comerciales SpA, SRL o personas jurídicas).
2. Los 4 Grandes Beneficios Tributarios y Arancelarios del DFL 2
Al adquirir una vivienda con calidad DFL 2 vigente, el comprador accede a los siguientes beneficios legales:
- Rebaja del 50% en el Pago de Contribuciones Territoriales: Reducción a la mitad del Impuesto Territorial durante plazos determinados por la ley contados desde la recepción final (20 años para viviendas de hasta 70 m²; 15 años para viviendas entre 71 y 100 m²; y 10 años para viviendas entre 101 y 140 m²).
- Exención del Impuesto a la Renta por Arriendos: Los ingresos o rentas percibidas por concepto de arriendo de una vivienda DFL 2 constituyen ingresos no constitutivos de renta para su propietario persona natural ante el SII.
- Rebaja del 50% en Aranceles de Conservador y Notarías: Los derechos de escrituración notarial y los aranceles de inscripción en el Registro de Propiedad e Hipotecas del Conservador de Bienes Raíces (CBR) gozan de una reducción arancelaria legal del 50%.
- Tasa Reducida del Impuesto de Timbres y Estampillas (0,2%): Al contratar un crédito hipotecario para adquirir una vivienda DFL 2 nueva, la tasa del impuesto de mutuo se reduce del 0,8% general a solo el 0,2% del monto financiado.
3. Riesgo de Pérdida de la Franquicia por Ampliaciones Clandestinas
Durante el estudio de títulos previo a la firma de la escritura de compraventa, el abogado debe comprobar que la casa no haya sufrido ampliaciones informales posteriores que hagan sobrepasar los 140 m². Si la DOM o el SII constatan que la superficie total supera dicho límite, se decreta la caducidad definitiva de la calidad DFL 2 y el cobro retroactivo de contribuciones.
Verificación de planos de copropiedad y recepción municipal
El abogado del comprador debe contrastar el Certificado de Informaciones Previas (CIP) y los planos archivados en la Dirección de Obras Municipales, certificando que los metros cuadrados útiles no excedan los 140 m² y asegurando la mantención de las franquicias tributarias ante el SII.
Asesoría tributaria en compraventas DFL 2
Un abogado especialista verifica el historial de adquisiciones del contribuyente, asegurando que la compraventa no exceda el tope de 2 viviendas y permitiendo disfrutar de la exención de impuesto a la renta por arriendos.
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Preguntas frecuentes
¿Se consideran los estacionamientos y bodegas en el cómputo de los 140 m2?
No. Las bodegas y estacionamientos no se suman a los 140 metros cuadrados útiles habitacionales si se encuentran individualizados conforme al plano de copropiedad.
¿Qué pasa con los beneficios DFL 2 si el inmueble es heredado por los hijos?
Los herederos personas naturales conservan las franquicias tributarias y de contribuciones por el tiempo remanente que le reste al inmueble, siempre que no excedan el tope de 2 viviendas por heredero.
¿Puede una vivienda DFL 2 usarse como oficina profesional o consulta médica?
La ley permite destinar una porción menor de la vivienda (habitualmente hasta un 20% o 30%) para el ejercicio de una profesión liberal u oficio personal, sin perder la calidad DFL 2.
¿Cómo se acredita la calidad DFL 2 de una vivienda usada?
Se acredita mediante la copia del Certificado de Recepción Definitiva emitido por la Dirección de Obras Municipales (DOM) donde consta expresamente que la obra fue acogida al DFL 2 de 1959.
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