El mercado de activos provenientes de procesos de Liquidación Concursal (quiebras de empresas o de personas deudoras) regulados por la Ley 20.720 sobre Reorganización y Liquidación de Activos de Empresas y Personas ofrece interesantes oportunidades de inversión inmobiliaria en Chile. Inmuebles comerciales, oficinas, galpones industriales, terrenos y viviendas habitacionales suelen ser enajenados por los Liquidadores Judiciales a precios sumamente competitivos para recaudar fondos y pagar a los acreedores.
No obstante, comprar un bien raíz perteneciente a una masa de liquidación concursal difiere sustancialmente de una compraventa voluntaria ordinaria entre particulares. La operación se encuentra sujeta a estrictas solemnidades procesales, aprobaciones de la Junta de Acreedores, órdenes judiciales del Tribunal Civil y un procedimiento especial de purga y alzamiento de hipotecas y embargos en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). En este artículo explicamos cómo se tramita esta compraventa y cuáles son los resguardos indispensables.
1. Modalidades de Enajenación de Inmuebles en la Ley 20.720
El Liquidador Concursal designado por la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento (SUPERIR) puede realizar la venta del inmueble mediante dos mecanismos formales aprobados por los acreedores:
- 1. Venta en Pública Subasta Concursal: Se publica el aviso de remate en el Boletín Concursal y diarios nacionales. Los postores consignan una garantía del 10% y el inmueble se adjudica en audiencia pública al mejor postor por el Liquidador en presencia de ministro de fe.
- 2. Venta Directa o Privada Autorizada por la Junta de Acreedores: Si la subasta queda desierta o un comprador presenta una oferta de compra atractiva, la Junta de Acreedores puede autorizar por votación mayoritaria la venta privada directa al interesado, fijando un precio mínimo de compraventa.
2. Estructura de la Escritura Pública y Personería del Liquidador
Al momento de otorgar la escritura pública de compraventa definitiva ante Notario Público, la cláusula de personería debe insertar de forma íntegra las siguientes resoluciones judiciales:
- La Resolución de Liquidación dictada por el Juzgado de Letras en lo Civil que declaró la quiebra y designó al Liquidador titular.
- El Acta de la Junta de Acreedores debidamente protocolizada donde consta la aprobación de las bases de venta o el acuerdo de venta directa con el precio fijado.
- El acta de adjudicación en remate o el decreto judicial que autorizó el otorgamiento de la escritura pública.
3. Auditoría previa en el Estudio de Títulos Concursal
Antes de transferir fondos o consignar garantías, el abogado del comprador debe realizar un exhaustivo estudio de títulos para verificar:
- Que la resolución de liquidación se encuentre firme y no sujeta a recursos de casación o reposiciones pendientes.
- Que todos los acreedores hipotecarios hayan sido válidamente notificados del remate para que la purga de la hipoteca sea jurídicamente inobjetable.
- El estado de deudas de contribuciones territoriales ante la Tesorería General de la República (TGR) y gastos comunes adeudados si se trata de un departamento o local en copropiedad.
Minuta de alzamiento y entrega material forzosa
Al celebrarse la compraventa concursal por escritura pública, el liquidador inserta el mandato judicial expreso que instruye al Conservador de Bienes Raíces alzar todas las anotaciones de quiebra y gravámenes, facultando al adquirente para solicitar el auxilio de la fuerza pública en caso de ocupaciones ilegales.
Auditoría de resoluciones judiciales y personería concursal
Antes de transferir fondos de compraventa en una quiebra, se debe certificar que la designación del liquidador titular se encuentre inscrita en el Conservador de Comercio y que el tribunal civil haya autorizado expresamente la suscripción del contrato de venta.
Asesoría en licitaciones y subastas de la quiebra
La adquisición de activos concursales permite acceder a inmuebles comerciales e industriales con importantes descuentos, requiriendo un acompañamiento jurídico riguroso para asegurar la purga registral de todas las hipotecas bancarias anteriores.
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Preguntas frecuentes
¿Quién firma la escritura de compraventa si el dueño original está en quiebra?
La escritura pública la firma exclusivamente el Liquidador Judicial en representación legal de la masa de acreedores y del deudor fallido, en virtud de las facultades que le confiere la Ley 20.720.
¿Qué pasa con los arrendatarios u ocupantes que viven en el inmueble en liquidación?
La ley concursal faculta al Liquidador y al nuevo comprador para solicitar el auxilio de la fuerza pública (Carabineros) para el desalojo inmediato de los ocupantes que carezcan de contrato oponibles.
¿Cuánto demora inscribir en el CBR una propiedad comprada en quiebra?
La inscripción de dominio y la cancelación de todas las hipotecas y embargos suele demorar entre 20 y 45 días hábiles en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Se pagan impuestos directos por la compra de un inmueble en liquidación concursal?
La transferencia en subasta judicial o venta directa está exenta de IVA si se trata de una vivienda usada, pagándose únicamente los aranceles notariales y de inscripción en el Conservador.
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