Participar en los remates judiciales de bienes raíces organizados por los Juzgados de Letras en lo Civil de Chile (mediante plataformas virtuales o audiencias presenciales) es una alternativa muy utilizada por inversionistas y particulares para adquirir casas, departamentos, oficinas o terrenos a precios inferiores a los valores comerciales de mercado. Sin embargo, comprar una propiedad por el ministerio de la justicia entraña un procedimiento procesal solemne y riguroso, donde el postor adquiere el bien en el estado jurídico y material en que se encuentra.
Desde la revisión de las bases del remate y el depósito de la garantía de seriedad, hasta la redacción y firma de la escritura pública de adjudicación en remate extendida por el Juez de la causa, se deben cumplir etapas legales indispensables. En este artículo explicamos detalladamente cómo funciona este proceso y cuáles son los resguardos para inscribir el dominio en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
1. Estudio previo del expediente judicial y Bases de Remate
Antes de postular en una subasta, el interesado debe realizar un estudio de títulos procesal del expediente judicial en la Oficina Judicial Virtual del Poder Judicial (Pjud):
- Bases del Remate: Documento procesal aprobado por el tribunal que fija el mínimo para las posturas (que suele corresponder al avalúo fiscal de contribuciones o al valor de tasación pericial), la fecha y hora de la subasta y el monto de la garantía de postura.
- Garantía de Seriedad (Boleta o Cupón de Pago): Para ser admitido como postor, se debe consignar en la cuenta corriente jurisdiccional del tribunal un depósito equivalente habitualmente al 10% del mínimo fijado para la subasta.
- Notificación a todos los acreedores hipotecarios (Purga de la Hipoteca): Se debe certificar en el expediente que todos los bancos o acreedores que tengan hipotecas inscritas sobre el inmueble fueron legalmente citados al juicio conforme al artículo 2428 del Código Civil, lo que garantiza la purga y alzamiento automático de las hipotecas tras el remate.
2. La Audiencia de Remate y el Acta de Adjudicación
En el día fijado, el Secretario del Tribunal abre la subasta de forma telemática (vía Zoom) o presencial. Los postores calificados efectúan sus posturas a viva voz o mediante el sistema digital.
- El postor que realiza la mejor postura se adjudica el bien raíz.
- Se extiende y firma de inmediato el Acta de Remate suscrita por el Juez, el adjudicatario y el Secretario del Tribunal.
- El artículo 1801 del Código Civil establece que el Acta de Remate vale como escritura pública provisoria que perfecciona la compraventa forzada.
- El adjudicatario dispone de un plazo fatal fijado en las bases (habitualmente 3 a 5 días hábiles) para consignar el saldo de precio restante en la cuenta del tribunal.
3. Redacción de la Escritura Pública de Adjudicación e Inscripción CBR
Consignado el saldo total del precio, el abogado del adjudicatario redacta la minuta de escritura pública de compraventa y adjudicación judicial. En ella se insertan las partes esenciales del juicio (demanda ejecutiva, notificación, embargo, bases de remate, publicaciones en diarios y acta de adjudicación).
La escritura pública definitiva es firmada por el Juez de Letras en lo Civil en representación legal del deudor ejecutado y por el adjudicatario ante Notario Público. Con la copia autorizada se solicita al tribunal los oficios de alzamiento de embargos y se inscribe el dominio en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
Inspección de las cuentas de gastos comunes y agua en remates
En remates judiciales de departamentos, las deudas de gastos comunes siguen afectando a la unidad bajo el régimen de la Ley de Copropiedad Inmobiliaria (Ley 21.442). El adjudicatario debe cotizar previamente con la administración el monto insoluto para calcular con exactitud la rentabilidad real de la subasta.
Liquidación del crédito y pago a los ejecutantes
Una vez consignado el saldo total de la postura en el tribunal, el secretario practica la liquidación del crédito y de las costas procesales, procediendo al pago preferente de los acreedores hipotecarios y restituyendo el remanente al deudor si existiere saldo a favor.
Para auditar expedientes judiciales de remate o redactar la escritura definitiva de adjudicación, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con la garantía de postura si no me adjudico la propiedad en el remate?
El tribunal ordena la devolución inmediata del 100% de los dineros consignados por concepto de garantía a todos los postores que no resultaron adjudicatarios.
¿Qué ocurre si el deudor o un ocupante se niega a entregar la casa tras el remate?
El adjudicatario solicita al tribunal la entrega material del inmueble. Si el ocupante no desocupa, el juez decreta el lanzamiento con auxilio de la fuerza pública (Carabineros) con facultades de allanamiento y descerrajamiento.
¿Se borran las deudas de contribuciones al comprar en un remate judicial?
No. El impuesto territorial (contribuciones) es una carga real que persigue a la propiedad. Si el producto del remate no alcanza a cubrir la deuda con Tesorería, el adjudicatario deberá pagar las contribuciones devengadas.
¿Cuánto demora inscribir una adjudicación en remate en el Conservador?
Entre la aprobación de la minuta judicial, firma del Juez ante notario e inscripción en el CBR, el proceso toma habitualmente entre 30 y 60 días hábiles.
Cuéntanos tu caso y te orientamos sin costo ni compromiso.