Al auditar los títulos de dominio de viviendas de segunda mano emplazadas en poblaciones consolidadas o villas construidas durante la segunda mitad del siglo XX en Chile, el estudio de títulos practicado en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) suele toparse con un obstáculo registral recurrente: la existencia de antiguas prohibiciones de enajenar, hipotecas o gravámenes de vivienda social inscritos a favor de instituciones estatales extintas, como la Corporación de la Vivienda (CORVI), la Corporación de Servicios Habitacionales (CORHABIT) o decretos originarios del Servicio de Vivienda y Urbanización (SERVIU).
Aunque estas propiedades fueron pagadas en su totalidad por los beneficiarios originales hace 30, 40 o 50 años, la falta de tramitación del alzamiento formal ante las Notarías y el Conservador mantiene bloqueado el título en el Registro de Prohibiciones, impidiendo que el actual dueño o sus herederos puedan otorgar válidamente una nueva escritura pública de compraventa o que el comprador obtenga un crédito hipotecario bancario. En este artículo explicamos cuál es el marco legal para alzar estas trabas históricas y cómo tramitar el Certificado de Alzamiento Automático del SERVIU.
1. Marco Legal: Las Leyes de Alzamiento Gratuito de la CORVI y SERVIU
Para solucionar el bloqueo registral masivo de cientos de miles de viviendas sociales en todo el país, el legislador chileno dictó sucesivas leyes de excepción y saneamiento (tales como la Ley 19.281, la Ley 18.591 y la Ley 20.855):
- Extinción de Pleno Derecho de Deudas Antiguas: Las deudas hipotecarias y prohibiciones constituidas a favor de la CORVI o SERVIU cuyos plazos contractuales hayan vencido o se encuentren canceladas materialmente se entienden extinguidas por el ministerio de la ley.
- Gratuidad en los Aranceles de Conservador: Las leyes de saneamiento de viviendas sociales consagran la gratuidad o aranceles mínimos rebajados para la cancelación de gravámenes estatales históricos en el Conservador de Bienes Raíces.
2. Procedimiento para tramitar el Alzamiento ante el SERVIU Regional
Para levantar materialmente la anotación en el Conservador, el abogado especialista o el propietario debe seguir las siguientes etapas:
- Solicitud del Certificado de Deuda Cero / Saldo Cancelado en el SERVIU: Se ingresa una solicitud presencial o electrónica en la Dirección Regional del SERVIU correspondiente a la región del inmueble, adjuntando el Rol de Avalúo Fiscal del SII y la copia de la inscripción de dominio del CBR.
- Emisión de la Minuta o Resolución Exenta de Alzamiento: La Unidad Jurídica del SERVIU constata en sus registros históricos que el subsidio o mutuo fiscal está extinguido y dicta una Resolución Exenta de Alzamiento de Prohibición e Hipoteca firmada por el Director Regional.
- Subinscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR): La copia autorizada de la resolución del SERVIU se ingresa al Registro de Hipotecas y Gravámenes y al Registro de Interdicciones y Prohibiciones del CBR, procediendo el Conservador a cancelar definitivamente las fojas antiguas al margen de la inscripción de dominio.
3. Redacción de la Escritura de Compraventa y Título Limpio
Una vez practicada la cancelación en el Conservador, el título de la vivienda queda 100% saneado y apto para ser vendido al contado o mediante financiamiento con crédito hipotecario bancario sin reparos de las fiscalías bancarias.
Tramitación de certificados de deuda cero ante el SERVIU
Gestionar oportunamente la resolución exenta de alzamiento emitida por la Dirección Regional del SERVIU permite cancelar gravámenes estatales históricos de la CORVI o CORHABIT en el CBR, habilitando la venta definitiva al contado o con crédito bancario.
Saneamiento registral de viviendas sociales
Nuestro equipo legal gestiona directamente ante el Conservador de Bienes Raíces la cancelación material de las fojas de prohibición, regularizando el título de dominio para otorgar la escritura de compraventa sin observaciones.
Inscripción del título limpio en el Registro de Propiedad
La cancelación de gravámenes antiguos en el CBR permite que la nueva compraventa se inscriba sin reparos, garantizando la plena transferibilidad del inmueble y su valor comercial de mercado.
Para tramitar alzamientos de prohibiciones SERVIU/CORVI o auditar títulos de viviendas sociales en Chile, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades, contratos y poderes y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto demora el SERVIU en emitir una resolución de alzamiento de una prohibición antigua?
La emisión del certificado o minuta de alzamiento en el SERVIU regional suele demorar entre 20 y 45 días hábiles dependiendo de la antigüedad del archivo histórico.
¿Puedo vender la vivienda si el beneficiario original de la CORVI falleció?
Sí, pero previamente los herederos deben tramitar la Posesión Efectiva en el Registro Civil e inscribir el dominio en el CBR conforme al artículo 688 del Código Civil antes de alzar y vender.
¿Qué pasa si el Conservador de Bienes Raíces se niega a cancelar la prohibición CORVI?
Se interpone una solicitud de reconsideración ante el Conservador titular acompañando la resolución del SERVIU y las normas de la Ley 18.591, o se deduce un reclamo ante el Juez de Letras en lo Civil.
¿Están exentas de contribuciones territoriales las viviendas sociales en Chile?
Las viviendas sociales cuyo avalúo fiscal determinado por el SII sea inferior al tramo habitacional exento fijado por ley no pagan cuotas trimestrales de contribuciones en Tesorería.
Cuéntanos tu caso y te orientamos sin costo ni compromiso.