Transferir la propiedad de un inmueble (casa, departamento o terreno) entre miembros de una misma familia es una práctica habitual en Chile para la reorganización patrimonial o la ayuda entre padres e hijos. Sin embargo, realizar una compraventa entre familiares requiere extremar los resguardos legales y tributarios, ya que el Código Civil establece prohibiciones categóricas de nulidad absoluta, y el Servicio de Impuestos Internos (SII) fiscaliza con rigor estas operaciones para detectar donaciones encubiertas o ventas simuladas.
En este artículo explicamos cuáles son las prohibiciones legales para vender entre cónyuges o a hijos menores de edad, qué requisitos exige el SII para validar el pago real del precio de la propiedad y cómo estructurar una transacción familiar sin vicios jurídicos en la escritura de compraventa.
1. Prohibición absoluta de compraventa entre cónyuges (Artículo 1796)
El artículo 1796 del Código Civil chileno establece una regla de orden público tajante: "Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente".
Esto significa que los esposos casados en Chile (ya sea bajo sociedad conyugal, separación total de bienes o participación en los gananciales) no pueden venderse propiedades entre sí. Cualquier escritura pública de compraventa firmada entre cónyuges es nula de nulidad absoluta de forma insubsanable. La única excepción permitida por la ley es cuando los cónyuges cuentan con una sentencia firme de separación judicial dictada por los Tribunales de Familia.
2. Prohibición de compraventa entre padres e hijos de patria potestad
El mismo artículo 1796 prohíbe la compraventa entre el padre o la madre y el hijo sujeto a patria potestad (hijo menor de edad no emancipado). Un padre no puede venderle una propiedad a su hijo menor ni actuar en su representación para comprarla.
Por el contrario, la venta entre padres e hijos mayores de edad es perfectamente legal en Chile, siempre que cumpla con las exigencias del pago efectivo del precio y la entrega real de los fondos.
3. La fiscalización del SII: Riesgo de Simulación de Donación
El principal peligro al realizar una compraventa entre padres e hijos mayores de edad es la fiscalización por simulación de contrato. Si el SII detecta que en la escritura pública se declaró un precio simulado que nunca ingresó al patrimonio del padre, o si el hijo no acredita capacidad económica ni ingresos para pagar la vivienda, el SII recalificará la compraventa como una Donación Disimulada.
Consecuencias de una simulación tributaria:
- Cobro del Impuesto a las Donaciones con multas e intereses penales.
- Riesgo de demandas futuras de otros herederos por acción de inoficiosa donación al fallecer el padre.
4. Alternativas legales para transferir propiedades en familia
Si el objetivo es traspasar la vivienda familiar a los hijos sin incurrir en simulación ni vulnerar prohibiciones, se recomienda evaluar las siguientes vías legales estructuradas por un abogado:
- Escritura de Donación de Bien Raíz: Tramitando la insinuación judicial previa y pagando los impuestos correspondientes.
- Reserva de Usufructo Vitalicio: Vender la nuda propiedad al hijo reservándose el uso de por vida.
- Partición anticipada de bienes: Vía partición de la comunidad hereditaria o liquidación de sociedad conyugal.
Medios probatorios ante fiscalizaciones del SII
Frente a una citación del SII por compraventa entre familiares, se deben acompañar las cartolas bancarias que demuestren el débito en la cuenta del comprador y el abono efectivo en la cuenta del vendedor, descartando cualquier donación disimulada.
Planificación hereditaria y respeto a las legítimas
Al vender una propiedad a uno de los hijos, la familia debe cerciorarse de que la venta sea real y con pago efectivo. Si la venta es ficticia o por un valor simbólico, los demás hermanos podrán interponer demandas de colación o de nulidad por simulación al fallecer el padre.
Prueba de bancarización ante citaciones del SII
La presentación de las cartolas bancarias timbradas demostrando la transferencia efectiva de fondos entre las cuentas del comprador y vendedor descarta cualquier sospecha de simulación o donación encubierta ante el SII.
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Preguntas frecuentes
¿Puede una persona venderle una casa a su suegro, hermano o primo?
Sí. Las prohibiciones de compraventa del Código Civil aplican exclusivamente entre cónyuges no separados judicialmente y entre padres e hijos menores de edad. Las ventas entre hermanos, suegros o primos son válidas.
¿Puede un esposo venderle una casa a su cónyuge si tienen separación total de bienes?
No. La prohibición del artículo 1796 aplica a todos los matrimonios vigentes en Chile, independientemente del régimen patrimonial que hayan pactado.
¿Qué pasa si declaro que el hijo pagó "en dinero efectivo al contado" sin vales vista?
El Servicio de Impuestos Internos (SII) presumirá la inexistencia del pago y citará a las partes a acreditar el origen de los fondos bajo apercibimiento de cobrar el Impuesto a las Donaciones.
¿Se pueden vender propiedades entre una sociedad SpA del padre y el hijo?
Se requiere un análisis de precios de transferencia y operaciones con partes relacionadas para evitar fiscalizaciones por tasación de precios de mercado según el artículo 64 del Código Tributario.
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