Comprar una vivienda o departamento antes o durante su proceso de edificación es una estrategia financiera muy extendida en Chile. Dependiendo de la etapa en que se encuentre el proyecto inmobiliario, se distingue formalmente entre venta en blanco (cuando la constructora cuenta con el proyecto aprobado pero aún no inicia la excavación ni obras) y venta en verde (cuando la edificación está en pleno proceso de construcción pero carece de Recepción Definitiva Municipal).
Aunque adquirir en esta fase permite acceder a precios más bajos y pagar el pie en cuotas mensuales durante la construcción, también expone al comprador a riesgos de quiebra de la constructora o retrasos excesivos en la entrega. En este artículo explicamos cuáles son las garantías legales obligatorias que exige la ley chilena (Ley 20.007) para resguardar tu dinero al firmar la promesa de compraventa.
La garantía legal obligatoria: Póliza de Seguro de Anticipos
Para evitar que los compradores pierdan sus ahorros si la inmobiliaria quiebra antes de terminar la obra, la modificación al artículo 138 BIS de la Ley General de Urbanismo y Construcciones establece una exigencia de carácter imperativo:
- Obligación de caucionar los dineros entregados: La inmobiliaria o constructora que celebre promesas de compraventa y reciba dinero por concepto de pie, reserva o cuotas anticipadas está obligada a contratar una Póliza de Seguro de Garantía o Boleta Bancaria a favor del comprador por el monto total de los fondos entregados.
- Cobro inmediato del seguro: Si la empresa no obtiene la Recepción Definitiva Municipal o se declara en liquidación reflexiva (quiebra), el comprador puede ejecutar la póliza y recuperar el 100% de su dinero más intereses.
Diferencia en las etapas: De la Promesa a la Escritura Pública
El camino legal en proyectos en blanco o verde abarca las siguientes fases cronológicas:
- Firma de la Promesa de Compraventa: Se otorga ante notario fijando el precio final en UF, las cuotas del pie, la fecha estimada de recepción municipal y la entrega de la póliza de seguro.
- Obtención del Permiso de Edificación y Avance de Obra: La inmobiliaria edifica respetando las especificaciones técnicas del proyecto.
- Recepción Definitiva por la Dirección de Obras Municipales (DOM): El hito técnico y legal decisivo en que la municipalidad certifica que el edificio está apto para ser habitado.
- Inscripción del Reglamento de Copropiedad y Plano en el CBR: El Conservador archiva los planos y abre la inscripción de dominio de cada departamento, bodega y estacionamiento.
- Firma de la Escritura Pública de Compraventa Definitiva: Se redacta la escritura de compraventa, se liquida el crédito hipotecario o saldo al contado y se ingresa al Conservador de Bienes Raíces.
Cláusulas abusivas comunes que debes evitar en la promesa
Al revisar la promesa enviada por la inmobiliaria, el abogado especialista debe detectar y exigir la modificación de estipulaciones desequilibradas, tales como:
- Prórrogas indefinidas o sin fecha tope clara para la entrega de la vivienda.
- Multas desproporcionadas si el comprador sufre el rechazo del crédito hipotecario por fuerza mayor.
- Cláusulas de renuncia anticipada al cobro de la póliza de seguro.
Verificación de la solvencia de la empresa desarrolladora
Antes de entregar el pie en cuotas, es crucial auditar la trayectoria de la empresa inmobiliaria o constructora en el mercado nacional. Revisar proyectos anteriores entregados, eventuales demandas en el SERNAC o juicios de insolvencia es el primer filtro para asegurar tu inversión en verde.
Evaluación de las especificaciones técnicas del proyecto
Antes de firmar la promesa de compraventa en verde, se deben anexar las especificaciones técnicas de construcción e instalaciones (ventanales termopanel, tipo de piso y aislación acústica). De este modo, si al momento de la entrega material existen diferencias de calidad, el comprador podrá exigir su reparación.
Inspección de entrega final y lista de observaciones
Al momento de la Recepción Definitiva de la propiedad por parte del comprador, se realiza una visita de inspección detallada con la inmobiliaria para registrar la lista de observaciones físicas de terminaciones antes de autorizar la entrega del inmueble.
Para revisar tu promesa de compraventa en verde o asesorarte antes de escriturar, conoce nuestro servicio de compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Qué pasa si la inmobiliaria se retrasa 6 meses en la entrega de la propiedad?
La promesa debe contemplar un plazo máximo con indemnizaciones diaria o multa por atraso. Si la demora supera los límites pactados, el comprador puede demandar la resolución del contrato con restitución del pie y cobro de póliza.
¿Se puede desistir de la compra en verde si el banco rechaza el crédito hipotecario?
Sí, siempre que en la promesa se haya incorporado la cláusula de condición suspensiva por rechazo bancario sin culpa del comprador, obligando a devolver el pie pagado.
¿Cuándo se firma la escritura pública definitiva en compras en verde?
La escritura definitiva se firma una vez que el edificio cuenta con la Recepción Definitiva Municipal y se han inscrito los planos de copropiedad en el Conservador de Bienes Raíces.
¿Paga IVA la compraventa de departamentos en verde en Chile?
La primera venta de inmuebles construidos por empresas inmobiliarias está gravada con el Impuesto al Valor Agregado (IVA de 19%), el cual se encuentra habitualmente incluido en el precio total en UF.
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