El Impuesto Territorial, popularmente conocido en Chile como las contribuciones de bienes raíces, es un tributo anual de beneficio municipal recaudado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) y la Tesorería General de la República (TGR) que grava el avalúo fiscal de las propiedades urbanas y agrícolas que superan el tramo exento por ley. Se devenga en cuatro cuotas anuales con vencimiento en abril, junio, septiembre y noviembre de cada año.
Uno de los problemas más frecuentes al negociar la compraventa de una vivienda o terreno usado es descubrir que el vendedor adeuda múltiples cuotas de contribuciones acumuladas durante años. Dado que las contribuciones constituyen una carga real que persigue directamente al inmueble con preferencia de cobro sobre cualquier hipoteca privada, ignorar esta deuda puede provocar que la Tesorería remate la propiedad. En este artículo explicamos cómo se liquidan estas deudas, cómo se retienen los fondos en notaría y cómo evitar reparos en la escritura de compraventa.
1. La Naturaleza Real del Impuesto Territorial y el Juicio de Cobro de la TGR
El artículo 2472 del Código Civil y el Código Tributario establecen que el crédito del Fisco por concepto de Impuesto Territorial goza de privilegio de primera clase. Esto significa que:
- La deuda sigue a la propiedad: No importa quién era el dueño cuando se devengó la cuota impaga; la Tesorería puede embargar y rematar el inmueble aunque haya sido transferido a un nuevo comprador de buena fe.
- Juicio Ejecutivo de Cobro de Contribuciones: Si una propiedad acumula más de tres cuotas morosas, los Abogados Provinciales de la TGR inician un juicio ejecutivo tributario, decretando el embargo fiscal e inscribiendo la orden de remate en el Registro de Prohibiciones del Conservador de Bienes Raíces (CBR).
2. Certificados indispensables: Certificado de Deuda y de Pago al Día
Durante el estudio de títulos y como requisito obligatorio exigido por las Notarías Públicas para autorizar la escritura de compraventa (artículo 74 del Código Tributario), se deben obtener en el portal oficial de la Tesorería (tgr.cl):
- Certificado de Deuda de Contribuciones: Muestra el detalle exacto de todas las cuotas vencidas e intereses penales acumulados bajo el Rol de Avalúo Fiscal del inmueble.
- Certificado de No Deuda o Pago al Día: Acredita que el inmueble se encuentra al día en el pago del impuesto territorial hasta el trimestre en curso.
3. Convenios de Pago y Condonación de Intereses ante la TGR
Si la deuda acumulada es muy elevada debido a multas e intereses penales, el vendedor (o el mandatario con poder especial) puede solicitar ante la Tesorería General de la República la suscripción de un Convenio de Pago con Condonación de Intereses (que puede rebajar hasta un 70% o 90% de los recargos morosos), pagando la deuda de contado al momento de recibir los fondos de la compraventa.
Verificación de avalúo fiscal y sobretasas del impuesto territorial
En el estudio de títulos se debe certificar si la propiedad está afecta a sobretasas del Impuesto Territorial aplicables a sitios eriazos o inmuebles de alto valor (Ley 21.210), confirmando que todas las partidas tributarias pendientes se encuentren completamente saldadas antes de ingresar al CBR.
Cancelación de la anotación de embargo fiscal en el Conservador
Tras pagar la deuda de contribuciones en la Tesorería General de la República, se solicita al Abogado Provincial de la TGR la minuta u oficio de alzamiento de embargo, el cual se ingresa al Registro de Interdicciones y Prohibiciones del CBR para limpiar el título.
Retención de fondos por cuotas de contribuciones futuras
Si la firma de la compraventa ocurre días antes del vencimiento de una nueva cuota trimestral de contribuciones, se recomienda incluir en las instrucciones notariales la provisión de fondos para asegurar el pago del trimestre en curso ante la Tesorería General.
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Preguntas frecuentes
¿Puede una notaría autorizar una escritura de compraventa si hay deuda de contribuciones?
El artículo 74 del Código Tributario exige al notario insertar el comprobante de pago al día de contribuciones o dejar constancia del mecanismo de retención para su pago inmediato ante Tesorería.
¿Quién debe pagar la cuota de contribuciones del trimestre en que se firma la venta?
Por acuerdo estándar, el vendedor asume las cuotas devengadas hasta la fecha de la entrega material de la propiedad, y el comprador asume las cuotas futuras a partir de dicha fecha.
¿Qué pasa si compro un inmueble con un embargo de Tesorería vigente en el CBR?
El Conservador de Bienes Raíces rechazará la inscripción de dominio. Se debe pagar la deuda tributaria y solicitar al Abogado Provincial de la TGR el oficio de alzamiento de embargo antes de inscribir.
¿Están exentas de contribuciones todas las viviendas habitacionales en Chile?
Solo están exentas las viviendas cuyo avalúo fiscal determinado por el SII sea inferior al tramo habitacional exento fijado por ley (aproximadamente $45 a $55 millones de avalúo fiscal).
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