La adquisición de bienes raíces comerciales —tales como oficinas, locales comerciales, bodegas industriales o plantas libres— exige un análisis jurídico y tributario diferente al de la compra de una vivienda habitacional. En el ámbito comercial, aspectos como la afectación de Impuesto al Valor Agregado (IVA), las normas de uso de suelo del Plan Regulador Comunal y la factibilidad de obtener patentes comerciales ante la Municipalidad son determinantes para la viabilidad económica del proyecto.
Para evitar adquirir un inmueble comercial que no pueda operar o que genere contingencias tributarias imprevistas con el Servicio de Impuestos Internos (SII), presentamos los aspectos fundamentales que debes revisar junto a un abogado especialista antes de otorgar la escritura pública de compraventa comercial.
1. Afectación de IVA en la compraventa comercial (Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios)
Una de las materias más sensibles en la compra de locales u oficinas es determinar si la operación se encuentra gravada con IVA (19%) o si está exenta:
- Venta por parte de una empresa vendedora habitual: La venta de inmuebles comerciales realizada por empresas que se dedican habitualmente a la venta de bienes raíces (como inmobiliarias o constructoras) está afecto al pago de IVA sobre el valor de la construcción (descontando el valor del terreno).
- Venta entre particulares o empresas no habituales: Si la oficina o local es vendido por un particular o una empresa cuyo giro no es la venta de inmuebles y han transcurrido más de 12 meses desde su adquisición, la operación suele quedar exenta de IVA.
- Inmuebles amoblados o con instalaciones comerciales: Si el local u oficina se vende amoblado o equipado con maquinaria que permita el ejercicio inmediato de una actividad comercial, la ley aplica IVA sobre la totalidad o parte del arrendamiento/venta.
2. Certificado de Informaciones Previas (CIP) y Uso de Suelo
El abogado especialista debe auditar en la Dirección de Obras Municipales (DOM) el Certificado de Informaciones Previas (CIP) del local u oficina. Este documento técnico acredita si el Plan Regulador de la comuna permite el uso comercial o industrial pretendido (por ejemplo: centro médico, restaurante, oficinas profesionales, gimnasio o venta al detalle).
Si compras un inmueble cuyo uso de suelo es estrictamente residencial, no podrás obtener la Patente Comercial en la municipalidad para hacer funcionar tu empresa.
3. Recepción Definitiva y Destino del Inmueble
Es indispensable verificar que el local u oficina cuente con la Recepción Definitiva con destino comercial o de oficinas. Si un departamento residencial fue acondicionado informalmente como consulta u oficina sin tramitar el cambio de destino ante la DOM, la municipalidad no autorizará la patente de funcionamiento.
4. Cláusulas clave en la escritura de compraventa comercial
La escritura de compraventa de un bien comercial debe estructurarse contemplando las siguientes estipulaciones especiales:
- Detalle del desglose de precio entre el valor del terreno y el valor de las construcciones para el cálculo exacto del IVA.
- Mención a la emisión de la Factura de compraventa si la operación está gravada con impuesto.
- Garantía de entrega libre de arriendos comerciales vigentes (o subrogación en los contratos de arrendamiento si se compra con renta activa).
- Instrucciones notariales de resguardo de pago supeditadas a la inscripción registral en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Contratos de arrendamiento comercial vigentes al comprar
Si la oficina o local comercial se adquiere con un contrato de arriendo vigente que genera rentas, la escritura de compraventa debe contemplar la cesión explícita del contrato de arrendamiento y la transferencia de la garantía recibida al nuevo propietario.
Factibilidad de patentes comerciales y resoluciones sanitarias
Si el destino del local comercial involucra actividades gastronómicas, centros médicos o expendio de alimentos, el abogado de compraventas debe verificar previamente que el inmueble cumpla los requisitos exigidos por el Servicio de Salud para la obtención de la resolución sanitaria obligatoria.
Para asesorarte en la compraventa de tu local o estructura comercial, conoce nuestros servicios de compraventa de propiedades, constituciones de sociedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puede una empresa recuperar el IVA pagado en la compra de una oficina?
Sí. Si una empresa contribuyente de IVA compra un inmueble comercial gravado con IVA para destinarlo al desarrollo de su giro comercial gravado, puede utilizar dicho IVA como crédito fiscal para compensar sus débito fiscales ante el SII.
¿Qué pasa si compro un local comercial con un arrendatario adentro?
Si el contrato de arriendo consta por escritura pública inscrita en el CBR, estarás obligado a respetar el arriendo hasta su vencimiento. Si no consta por escritura pública, podrás solicitar la restitución de la propiedad conforme a la Ley de Arriendo.
¿Cuánto demora la inscripción de una oficina o local en el Conservador?
La tramitación de la inscripción de dominio en el Registro de Propiedad del CBR de Santiago o regiones toma entre 5 y 15 días hábiles desde el ingreso de la copia autorizada.
¿Se puede comprar un local comercial a través de una sociedad SpA recién constituida?
Sí, es muy habitual constituir una SpA inmobiliaria o de inversiones para adquirir el bien comercial, optimizando la gestión tributaria y patrimonial de la empresa.
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