En el mercado inmobiliario chileno, especialmente en proyectos de edificios y condominios vendidos en blanco o en verde, existe una práctica de inversión sumamente extendida conocida como la Cesión de Promesa de Compraventa. Consiste en la transferencia de la posición contractual que tiene el comprador original (el cedente) a favor de un tercero interesado (el cesionario), quien pasa a ocupar su lugar frente a la empresa inmobiliaria para otorgar la escritura pública de compraventa definitiva.
Esta operación permite al inversionista inicial rentabilizar la plusvalía ganada por el departamento durante los 18 a 36 meses de construcción sin necesidad de escriturar ni solicitar un crédito hipotecario a su nombre, mientras que el nuevo comprador adquiere una vivienda pronta a entregarse a un precio inferior al de mercado. Sin embargo, ceder una promesa exige cumplir con solemnidades legales estrictas y evaluar las cláusulas de autorización de la inmobiliaria. En este artículo explicamos todo el procedimiento.
1. Requisito esencial: La cláusula de transferibilidad en la Promesa matriz
No toda promesa de compraventa puede ser cedida libremente. Según las normas generales de los contratos en Chile (artículo 1901 y siguientes del Código Civil), para que la cesión sea plenamente válida se debe revisar la redacción de la promesa original:
- Promesa con facultad expresa de cesión: Si el contrato estipula que el promitente comprador queda facultado para "ceder su posición contractual, transferir sus derechos o comparecer por sí o por interpósita persona", la cesión puede realizarse de forma directa.
- Promesa con prohibición de cesión o sujeta a aprobación: La gran mayoría de las inmobiliarias estipulan que la cesión requiere la autorización previa y por escrito de la empresa vendedora, cobrando en ocasiones un arancel administrativo por concepto de gastos de reminutación (habitualmente entre 20 y 50 UF).
2. Estructura de la Escritura de Cesión de Derechos de Promesa
La cesión de la promesa debe constar obligatoriamente por escrito, siendo la práctica estándar en Chile su otorgamiento mediante escritura pública o instrumento privado autorizado ante Notario Público. Dicho documento debe contener:
- Individualización de la Promesa Original: Fecha de la promesa matriz, notaría donde se legalizó, precio pactado en UF, departamento, bodega y estacionamiento prometidos comprar.
- Liquidación del Pie o Abonos Realizados: El cesionario (nuevo comprador) paga al cedente (vendedor original) el monto acumulado del pie que este ya había pagado en cuotas a la inmobiliaria, más el sobreprecio o prima acordada por concepto de plusvalía.
- Endoso o Traspaso de la Póliza de Seguro de Anticipos: Se transfiere al nuevo comprador la póliza de garantía legal que cauciona los fondos entregados frente a quiebras de la constructora (artículo 138 BIS LGUC).
- Subrogación Total en Derechos y Obligaciones: El nuevo comprador asume la obligación de pagar el saldo restante del precio de compraventa a la inmobiliaria mediante crédito hipotecario o al contado al momento de la entrega.
3. Tratamiento tributario de la ganancia obtenida
El mayor valor o ganancia obtenida por el cedente (la diferencia positiva entre el precio pagado por el pie y lo recibido del cesionario) constituye un incremento de patrimonio afecto a las normas de la Ley sobre Impuesto a la Renta, debiendo declararse en la Operación Renta ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).
Custodia notarial de los fondos de sobreprecio en la cesión
Para resguardar al cesionario que paga la prima de cesión al comprador original, el dinero del sobreprecio debe dejarse en custodia notarial en vale vista, liberándose únicamente cuando la inmobiliaria entregue el anexo firmado reconociendo al nuevo titular de la promesa.
Evaluación crediticia del nuevo comprador ante el banco
Antes de pagar la prima de cesión al promitente comprador original, el cesionario debe contar con una carta de preaprobación o aprobación formal de crédito hipotecario emitida por una entidad bancaria, asegurando que podrá liquidar el saldo total al momento de escriturar.
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Preguntas frecuentes
¿Puede la inmobiliaria negarse a aceptar la cesión de una promesa de compraventa?
Si la promesa matriz exigía la aprobación previa de la inmobiliaria y el nuevo comprador no califica financieramente para el crédito hipotecario de saldo, la empresa puede rechazar la cesión.
¿Qué pasa si la constructora quiebra después de firmada la cesión de la promesa?
El nuevo comprador (cesionario) tiene el derecho a cobrar la Póliza de Seguro de Anticipos para recuperar el 100% de los abonos caucionados ante la compañía de seguros.
¿Se puede ceder una promesa de compraventa de una casa usada entre particulares?
Sí. Las partes pueden acordar la cesión de promesa de cualquier bien raíz, siempre que el vendedor original concurra aceptando expresamente la sustitución del comprador.
¿Cuánto demora el trámite de cesión de promesa ante la inmobiliaria?
Entre la redacción de la escritura de cesión, firma en notaría y validación por la fiscalía de la inmobiliaria, el trámite suele demorar entre 7 y 15 días hábiles.
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