Al buscar una propiedad para comprar en Chile (ya sea para uso habitacional propio o como inversión para obtener renta), es muy frecuente encontrar viviendas que se encuentran actualmente habitaras por un **arrendatario** o por un ocupante a título precario. Esta situación exige una revisión legal cuidadosa en la escritura pública de compraventa para definir con absoluta precisión qué ocurrirá con el contrato de arriendo vigente y en qué fecha se realizará la entrega material de las llaves.
En este artículo explicamos cuáles son los derechos del nuevo propietario frente al inquilino según la Ley de Arriendo (Ley 18.101 y Ley 21.461 de Devuélveme mi Casa), cuándo el comprador está obligado a respetar el contrato de arriendo anterior y cuáles son los resguardos en notaría para no heredar un juicio de desalojo.
1. ¿Está obligado el nuevo comprador a respetar el contrato de arriendo del vendedor?
El artículo 1962 del Código Civil chileno establece las reglas para determinar si el nuevo dueño que compra la propiedad debe respetar el contrato de arriendo firmado por el vendedor anterior:
- Contrato de arriendo otorgado por Escritura Pública inscrita en el CBR: Si el contrato de arriendo se otorgó por escritura pública y se encuentra inscrito en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces antes de la compraventa, el nuevo comprador está obligado por ley a respetar el arriendo hasta el término del plazo pactado.
- Contrato de arriendo por documento privado (caso habitual): Si el arriendo se firmó por simple papel o por documento privado en notaría (sin inscripción en el CBR), el comprador NO está obligado a respetar el contrato. Puede solicitar al arrendatario la restitución del inmueble concediéndole el plazo de desahucio legal.
2. Subrogación en los derechos de arrendador (Compra como Inversión)
Si el comprador adquiere la vivienda como inversión con el propósito explícito de mantener al arrendatario existente para seguir cobrando la renta mensual, la escritura pública de compraventa debe incluir una cláusula de subrogación de contrato de arriendo:
- El vendedor cede y subroga al comprador en la totalidad de los derechos y obligaciones del contrato de arriendo vigente.
- Se traspasa al nuevo dueño la Garantía del Arriendo (mes de garantía) dejada por el inquilino.
- Se notifica por carta certificada o notarial al arrendatario informándole la nueva cuenta bancaria para el depósito de las rentas futuras.
3. Procedimiento de desalojo rápido (Ley Devuélveme mi Casa)
Si el comprador adquiere la propiedad inscrita a su nombre en el CBR y el ocupante se niega a desocupar o deja de pagar los servicios, el nuevo dueño puede iniciar el procedimiento judicial simplificado de la Ley 21.461 (Devuélveme mi Casa) ante el Juzgado de Letras en lo Civil, solicitando la restitución precautoria y el lanzamiento del ocupante con auxilio de la fuerza pública en plazos reducidos.
Notificación de cambio de propietario al arrendatario
Una vez inscrita la propiedad en el Conservador, el nuevo dueño debe notificar formalmente al inquilino mediante carta certificada notarial adjuntando la copia del Certificado de Dominio Vigente para indicar la nueva cuenta de depósito de rentas.
Desahucio judicial del contrato de arriendo de plazo indefinido
Si el nuevo dueño decide no mantener al arrendatario anterior, debe notificar el desahucio mediante carta notarial o juicio verbal de arriendo, concediéndole los meses de gracia establecidos en la Ley 18.101 según la antigüedad del contrato en la propiedad.
Inspección de estado de cuentas de servicios básicos
El comprador debe exigir al vendedor que presente los comprobantes de pago al día de los consumos de luz, agua y gas devengados por el arrendatario antes de autorizar la liberación del mes de garantía.
Restitución del mes de garantía al inquilino
Si el comprador subroga el contrato de arriendo y recibe el monto del mes de garantía depositado por el arrendatario, quedará obligado a restituir dicho fondo al concluir el arriendo si el inmueble se entrega sin daños.
Para redactar cláusulas de resguardo sobre arrendatarios o revisar los títulos de una propiedad en venta, conoce nuestro servicio de escrituras de compraventa y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo de plazo tiene un arrendatario para desocupar tras la venta de la propiedad?
Según la Ley 18.101, si el arriendo era pactado mes a mes o de plazo indefinido, el desahucio otorga un plazo mínimo de 2 meses para desocupar, aumentado en 1 mes por cada año de antigüedad del arriendo (hasta un máximo de 6 meses).
¿Quién debe devolver el mes de garantía al arrendatario cuando se vaya?
Si en la escritura pública el comprador subrogó el contrato de arriendo y recibió del vendedor el valor de la garantía, le corresponderá al nuevo propietario restituir el mes de garantía al inquilino al finalizar el arriendo.
¿Qué es la ocupación a título precario?
Es cuando una persona habita la propiedad por ignorancia o mera tolerancia del dueño, sin contrato de arriendo ni pago de renta. Se restituye mediante un juicio de precario ante los Tribunales Civiles.
¿Cuánto demora inscribir una compraventa con cláusula de subrogación de arriendo en el CBR?
La inscripción de dominio del nuevo propietario en el CBR toma entre 5 y 12 días hábiles, momento a partir del cual puede ejercer los derechos de cobro de renta.
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