En el mercado inmobiliario chileno actual, la inmensa mayoría de las casas y departamentos usados que se ponen a la venta cuentan con alguna particularidad en su historia patrimonial. Lo más frecuente es que la vivienda aún tenga una hipoteca vigente con un banco por el crédito que pidió el vendedor en su momento, o bien que haya sido adquirida mediante un subsidio habitacional del Estado (SERVIU). ¿Es posible comprar o vender una propiedad en estas condiciones? La respuesta es sí, pero exige un trámite de escrituración especial que debe ser ejecutado con precisión quirúrgica.
En esta guía explicaremos cómo funciona la escritura de compraventa con alzamiento simultáneo de hipoteca, cuáles son los requisitos exigidos para transferir viviendas con subsidio del Serviu o Minvu (DS1, DS49 o DS19), y cuáles son los resguardos fundamentales que debes tomar para evitar sorpresas financieras.
Caso 1: Compraventa de propiedad con hipoteca vigente (Alzamiento simultáneo)
Cuando un vendedor decide colocar en el mercado una casa o departamento que aún no termina de pagar al banco, la propiedad tiene inscrita una hipoteca y una prohibición de gravar y enajenar a favor de dicha entidad bancaria en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Para poder vender la propiedad, esa hipoteca previa debe extinguirse y cancelarse. Este procedimiento se denomina legalmente alzamiento simultáneo de hipoteca y se lleva a cabo dentro de la misma escritura de compraventa mediante una estructura tripartita o cuatripartita:
- Certificado de liquidación de prepago: El abogado solicita al banco del vendedor un certificado oficial de liquidación de deuda con vigencia de 30 a 60 días, indicando el saldo exacto adeudado para alzar el crédito.
- Redacción de la escritura tripartita: En la escritura de compraventa comparecen tres partes principales: el comprador, el vendedor y el representante del banco del vendedor (y eventualmente el banco del comprador si este también pide crédito).
- Destinación de los pagos: El precio de la venta fijado en la escritura se divide en dos fondos mediante vales vista o transferencias instruidas: una parte se destina a pagar el saldo insoluto al banco del vendedor para pagar la deuda hipotecaria, y el remanente (la ganancia o plusvalía) se entrega al vendedor.
- Cláusula de alzamiento condicionado: El banco del vendedor declara en la escritura que, una vez recibido el pago del saldo de prepago, concede el alzamiento total de la hipoteca y de la prohibición de enajenar sobre el inmueble.
Caso 2: Compraventa de propiedades con subsidio habitacional (DS1, DS49, DS19)
Las viviendas adquiridas o construidas con aporte de subsidios estatales otorgados por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) o el Serviu (como el Subsidio DS49 de Fondo Solidario o el Subsidio DS1 para Clase Media) quedan gravadas legalmente con una prohibición de enajenar de 5 o 10 años contados desde su inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
El objetivo de esta prohibición es evitar la especulación inmobiliaria con fondos públicos y garantizar que la vivienda sea habitada por el beneficiario y su grupo familiar. Por lo tanto, para poder vender una casa con subsidio existen dos escenarios posibles:
A. Venta una vez cumplido el plazo de prohibición (5 o 10 años)
Si la prohibición de enajenar del Serviu ya cumplió el plazo legal fijado en la ley (5 años por regla general para el DS1 y 5 a 10 años según el programa), el propietario debe solicitar al Serviu de su región la emisión del Certificado de alzamiento de prohibición. Con este certificado, el abogado redacta la escritura de compraventa incluyendo la minuta de alzamiento para su cancelación en el Conservador de Bienes Raíces.
B. Venta antes de cumplir el plazo de prohibición (Casos especiales)
Si el vendedor necesita enajenar la propiedad antes de que venza el plazo de 5 años, debe solicitar una autorización previa al Serviu. El Serviu solo aprueba la venta antes del plazo en situaciones justificadas, tales como:
- Movilidad laboral acreditada con traslado de ciudad del trabajador.
- Enfermedad grave o caso fortuito debidamente acreditado.
- Reembolso al Serviu de la parte proporcional del subsidio habitacional recibido.
- Aplicación del precio de la venta directamente a la adquisición de otra vivienda sustitutiva.
Si se vende una propiedad con subsidio sin contar con la resolución de autorización del Serviu o sin haber alzado formalmente la prohibición en el CBR, la escritura sufrirá un rechazo o reparo categórico en el Conservador de Bienes Raíces.
Requisitos clave para la escrituración en casos especiales
Para asegurar que la transacción con hipoteca o subsidio se desarrolle sin contratiempos, el abogado que realice el estudio de títulos debe verificar la siguiente documentación obligatoria:
- Certificado de liquidación de prepago emitido por el banco acreedor con fecha vigente.
- Copia del borrador de alzamiento elaborado o validado por los abogados de la institución bancaria.
- Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (GP) actualizado del Conservador de Bienes Raíces.
- Resolución del Serviu que autoriza la enajenación o Certificado de vencimiento del plazo de prohibición.
- Certificado de matrimonio o autorización cónyuge si la propiedad fue adquirida bajo régimen de sociedad conyugal o declarada bien familiar.
¿Por qué la revisión legal de un abogado es indispensable?
Cuando participan múltiples actores en una compraventa (comprador, vendedor, banco que alza, banco que otorga crédito nuevo y eventualmente el Serviu), los borradores de las escrituras se vuelven complejos y extensos. Un error en la distribución de las instrucciones notariales de pago puede causar que el banco acreedor no reciba los fondos a tiempo o que el vendedor no reciba su liquidez esperada.
Un profesional experto en derecho inmobiliario coordinará a las distintas instituciones financieras, redactará las cláusulas de resguardo necesarias y garantizará que la escritura de compraventa se inscriba sin retrasos ni reparos en el Conservador de Bienes Raíces.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender una casa comprada con crédito hipotecario si aún me quedan 15 años por pagar?
Sí, totalmente. No necesitas esperar a terminar de pagar el crédito. Mediante la cláusula de alzamiento simultáneo en la escritura de compraventa, el precio que paga el comprador se usa para saldar la deuda restante con el banco y el excedente te queda como ganancia.
¿Qué ocurre si el banco demoró la entrega del borrador de alzamiento?
Es conveniente incluir en la promesa de compraventa una prórroga de plazo automática de 30 días para firmar la escritura si la demora proviene de la tramitación de borradores bancarios o autorizaciones institucionales.
¿Se puede comprar una propiedad usada pagando con un subsidio habitacional que yo gané?
Sí. En ese caso el comprador aplica su subsidio (DS1) como parte del pago del precio de compraventa. La escritura incluirá la comparecencia del Serviu o entidad patrocinante y el pago del subsidio se liberará al vendedor tras la inscripción en el CBR.
¿Cuánto demora el trámite de alzamiento de una hipoteca bancaria?
La elaboración de la minuta y firma del apoderado bancario suele demorar entre 15 y 30 días hábiles. Una vez firmada la escritura, el Conservador procesa la cancelación de la hipoteca antigua junto con la nueva inscripción.
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