En el derecho de propiedad chileno, el dominio pleno sobre un bien raíz comprende tres atributos esenciales: el uso (ius utendi), el goce o percepción de frutos y rentas (ius fruendi) y la disposición material o jurídica de la cosa (ius abutendi). Sin embargo, el artículo 582 del Código Civil permite desmembrar estos atributos, separando la Nuda Propiedad (la titularidad jurídica del inmueble) del Derecho Real de Usufructo (la facultad de habitar la casa o percibir sus rentas de arriendo de por vida o por un plazo determinado).
Esta figura jurídica se utiliza crecientemente en Chile tanto para la planificación patrimonial familiar (padres que venden o traspasan la propiedad a sus hijos reservándose el derecho a vivir en ella hasta su muerte) como para inversiones inmobiliarias a mediano plazo (compradores que adquieren la nuda propiedad a un precio con descuento). En este artículo explicamos detalladamente cómo se redacta esta escritura pública de compraventa, qué derechos conserva cada parte y cómo se produce la consolidación definitiva del dominio.
1. ¿Qué es la compraventa de Nuda Propiedad con Reserva de Usufructo?
Es un contrato solemne celebrado por escritura pública donde el propietario original (el vendedor) transfiere la titularidad del inmueble al comprador (quien pasa a ser el nudo propietario), pero se reserva expresamente a su favor el derecho de usufructo vitalicio o por un plazo de años determinado.
Efectos jurídicos inmediatos:
- El Nudo Propietario (Comprador): Es el dueño formal del bien raíz. Su dominio queda inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (CBR), pero no puede habitar la casa ni cobrar arriendos mientras el usufructo esté vigente. Puede vender o hipotecar su nuda propiedad, pero siempre respetando el usufructo preexistente.
- El Usufructuario (Vendedor original): Mantiene la posesión material del inmueble, el derecho a habitarlo con su familia o a darlo en arriendo a terceros y percibir el 100% de las rentas mensuales, sin que el nudo propietario pueda perturbarlo ni desalojarlo.
2. Obligaciones y deberes durante la vigencia del Usufructo
Para evitar conflictos entre las partes, el Código Civil (artículos 764 al 810) y la escritura pública de compraventa delimitan los deberes de conservación:
- Pago de Contribuciones y Gastos Ordinarios: Corresponde al usufructuario pagar las cuotas del Impuesto Territorial (contribuciones ante Tesorería), gastos comunes del edificio y cuentas de servicios básicos (luz, agua, gas).
- Mantención y Reparaciones Ordinarias: El usufructuario es responsable de las reparaciones locativas y de conservación de la vivienda para entregarla en buen estado.
- Reparaciones Mayores Estructurales: Las reparaciones mayores que afecten los cimientos o la estabilidad estructural del inmueble corresponden al nudo propietario.
3. ¿Cómo se consolida el Dominio Pleno tras el fallecimiento?
Al extinguirse el usufructo vitalicio (habitualmente por la muerte natural del usufructuario), el nudo propietario no necesita entablar un juicio ni otorgar una nueva compraventa para ser el dueño absoluto. Se realiza un trámite simplificado denominado Cancelación de Usufructo y Consolidación del Dominio Pleno:
- Se presenta ante Notario Público o directamente en el Conservador de Bienes Raíces el Certificado de Defunción del Usufructuario emitido por el Registro Civil.
- El registrador cancela la anotación del usufructo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
- El nudo propietario pasa a ser automáticamente dueño pleno y absoluto, pudiendo habitar, arrendar o vender libremente la propiedad.
Hipoteca de la nuda propiedad y garantías bancarias
Aunque el nudo propietario puede constituir hipotecas sobre sus derechos para obtener financiamiento bancario, el banco acreedor sabe que la garantía queda subordinada al usufructo preexistente, por lo que las fiscalías bancarias suelen exigir la concurrencia del usufructuario o la renuncia condicionada del usufructo.
Tributación del usufructo y ganancia de capital ante el SII
Para efectos de la Ley sobre Impuesto a la Renta, la enajenación de la nuda propiedad y la posterior consolidación del dominio se rigen por tablas de valoración actuarial del SII basadas en la expectativa de vida del usufructuario y el avalúo fiscal del bien raíz.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario vender la propiedad sin autorización del usufructuario?
Sí. Puede vender o transferir su nuda propiedad a un tercero, pero el nuevo comprador estará obligado por ley a respetar el usufructo vitalicio de quien habita el inmueble.
¿Puede el usufructuario vender la casa a otra persona?
No. El usufructuario no tiene la facultad de disposición (nuda propiedad). Solo puede ceder temporalmente el ejercicio de su derecho de uso o arrendar la vivienda.
¿Paga impuestos la consolidación del dominio al fallecer el usufructuario?
La consolidación del dominio opera por el solo ministerio de la ley al extinguirse el derecho real, no configurando una nueva compraventa afecta a impuesto a la renta.
¿Cómo se inscribe la nuda propiedad y el usufructo en el Conservador?
El Conservador inscribe la nuda propiedad en el Registro de Propiedad y simultáneamente inscribe la reserva de usufructo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR.
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