En la gestión patrimonial corporativa en Chile, es sumamente habitual que las empresas y sociedades de inversión (tales como Sociedades por Acciones - SpA, Sociedades de Responsabilidad Limitada - Ltda. o Sociedades Anónimas - S.A.) adquieran bienes raíces para utilizarlos como oficinas comerciales, plantas industriales, locales de venta o como activos de renta inmobiliaria. De igual forma, las empresas suelen vender propiedades de su activo fijo para obtener liquidez o reestructurar negocios.
No obstante, celebrar una escritura pública de compraventa donde una de las partes es una persona jurídica exige una revisión rigurosa del estudio de personería legal de los representantes. Un error en las facultades del Gerente General o la omisión de un acta de junta de accionistas puede provocar que la compraventa sea declarada nula o reparada por el Conservador de Bienes Raíces (CBR). En este artículo explicamos los requisitos clave.
1. Estudio de Personería y Facultades del Representante Legal
A diferencia de una persona natural que actúa por sí misma, las sociedades actúan a través de sus administradores o apoderados. El abogado especialista que redacte o revise la compraventa debe auditar la carpeta legal de la empresa para certificar que el representante cuenta con facultades expresas para comprar, vender o hipotecar bienes raíces:
- En Sociedades por Acciones (SpA) y S.A.: Revisar la escritura de constitución, la última modificación estatutaria y el Acta de Sesión de Directorio o Junta de Accionistas donde se designó al Gerente General o Administrador con facultades del artículo 446 del Código de Comercio o estatuto.
- En Sociedades de Responsabilidad Limitada (Ltda.): Revisar la cláusula de administración de la escritura social original o la modificación estatutaria inscrita en el Registro de Comercio.
- En Sociedades Anónimas Abiertas o Cerradas: Verificar si la venta del inmueble representa un "activo esencial" de la sociedad (superando el 50% del activo social), lo que exige la aprobación previa de una Junta Extraordinaria de Accionistas.
2. La Cláusula de Personería en la Escritura Pública
Al otorgar la escritura de compraventa ante notario, el abogado insertará la cláusula de personería. En ella se transcriben de forma textual las partes pertinentes de las escrituras de constitución, modificaciones, estatutos y actas de la empresa, certificando el notario que el representante actúa válidamente a nombre de la sociedad y que sus facultades se encuentran vigentes a la fecha.
3. Tratamiento tributario de la compraventa societaria
Cuando una sociedad compra o vende un bien raíz, se producen importantes consecuencias tributarias administradas por el Servicio de Impuestos Internos (SII):
- Afectación de IVA: Evaluar si la empresa vendedora es habitual o si el inmueble comercial se vende afecto a Impuesto al Valor Agregado (19%), debiendo emitir la factura respectiva.
- Impuesto de Primera Categoría (27%): El mayor valor obtenido por la empresa en la venta del inmueble se suma a la renta líquida imponible afectándose con el impuesto corporativo.
- Uso del crédito fiscal por IVA: Si la empresa compradora adquiere una oficina para su giro afecto a IVA, podrá utilizar el IVA de la compra como crédito fiscal.
Certificación de vigencia de poderes de la sociedad en notaría
Al firmar la compraventa a nombre de una empresa, se debe exhibir al notario el certificado de vigencia de la sociedad y de sus representantes emitido por el Registro de Comercio del Conservador de Bienes Raíces dentro de los 30 días previos.
Aprobación de la venta por Junta Extraordinaria de Accionistas
En Sociedades Anónimas y SpA, si el inmueble representa un activo esencial de la empresa (superando el 50% del activo social), la venta exige ser aprobada por una Junta Extraordinaria de Accionistas reducida a escritura pública antes de la firma de la compraventa.
Inscripción de personería en el Registro de Comercio
Al comprar a nombre de una empresa, el Conservador de Bienes Raíces exige verificar que la designación del representante legal conste inscrita al margen de la inscripción social de la empresa en el Registro de Comercio del CBR.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el Gerente General vender una propiedad de la sociedad sin acuerdo de los socios?
Solo si la escritura de constitución o el acta de directorio le otorgó expresamente la facultad de "vender y enajenar bienes raíces de la sociedad" de forma individual. Si la facultad exige firma conjunta o acuerdo de junta, se requiere la concurrencia de todos.
¿Puede una SpA constituida hace 1 día comprar una propiedad en Chile?
Sí. Una vez constituida la SpA por escritura pública (o portal simplificado), obtenida la inscripción en el Registro de Comercio y el RUT en el SII, la sociedad está plenamente capacitada para comprar bienes inmuebles.
¿Cuánto demora inscribir una compraventa societaria en el Conservador?
La tramitación en el Registro de Propiedad del CBR toma entre 5 y 15 días hábiles, plazo durante el cual el registrador califica las personerías adjuntas.
¿Se puede comprar una propiedad a nombre de una sociedad extranjera en Chile?
Sí, siempre que la sociedad extranjera obtenga previamente un RUT de Inversionista Extranjero ante el SII y otorgue un poder a un representante legal domiciliado en Chile.
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