Chile se ha consolidado históricamente como uno de los países de América Latina más abiertos y atractivos para la inversión inmobiliaria internacional. Tanto personas naturales extranjeras (residentes o no residentes) como empresas constituidas en el exterior tienen pleno derecho a adquirir casas, departamentos, oficinas o terrenos en territorio nacional. De hecho, el artículo 57 del Código Civil establece la igualdad de derechos civiles entre chilenos y extranjeros.
No obstante, para que un ciudadano extranjero pueda otorgar válidamente una escritura pública de compraventa e inscribir el inmueble a su nombre en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), se debe cumplir con la obtención previa del RUT Inversionista Extranjero ante el SII y respetar las restricciones legales de seguridad nacional en zonas fronterizas. En este artículo explicamos todo el procedimiento legal.
1. Requisito indispensable: Obtención del RUT Inversionista en el SII
Ninguna notaría en Chile autorizará una escritura pública de compraventa y ningún Conservador de Bienes Raíces inscribirá un título a nombre de una persona que no cuente con un número de **Rol Único Tributario (RUT)** chileno.
- Extranjeros con residencia en Chile (RUT de Cédula de Identidad): Quienes cuentan con Cédula de Identidad chilena para extranjeros (temporaria o definitiva) utilizan directamente su número de RUT para comprar.
- Extranjeros no residentes (RUT Inversionista Extranjero): Si la persona vive en el extranjero y no posee residencia en Chile, debe solicitar ante el Servicio de Impuestos Internos (SII) la asignación de un RUT de Inversionista Extranjero (Formulario 4415.1), nombrando un mandatario o representante domiciliado en Chile.
2. Restricción legal en Zonas Fronterizas (Decreto Ley 830)
Existe una restricción de seguridad nacional muy estricta señalada en la legislación chilena sobre propiedad raíz para extranjeros originarios de países limítrofes:
- Prohibición en zonas limítrofes: Los nacionales de países limítrofes con Chile (Argentina, Bolivia y Perú) no pueden adquirir el dominio de bienes raíces ni derechos reales situados en zonas declaradas de frontera o limítrofes de Chile (definidas por la Dirección de Fronteras y Límites del Estado - DIFROL).
- Excepción: Se requiere una autorización previa emitida mediante Decreto Supremo expedido por el Presidente de la República a través del Ministerio de Defensa Nacional.
3. Transferencia de fondos e ingreso de divisas a Chile
Para pagar el precio de compraventa al contado o el pie de la vivienda desde el extranjero, el inversionista debe transferir los dólares o euros hacia un banco comercial chileno. Dicha transferencia ingresa bajo las normas del Capítulo XIV del Compendio de Normas de Cambios Internacionales del Banco Central de Chile, emitiendo el comprobante de liquidación de divisas que valida la procedencia legal de los fondos ante el SII.
Legalización y traducción de documentos otorgados en el exterior
Los certificados de matrimonio o mandatos otorgados en el extranjero para comprar propiedades en Chile deben contar con la Apostilla de La Haya o legalización consular y ser traducidos oficialmente al español por el Ministerio de Relaciones Exteriores.
Tributación de plusvalía para personas no residentes en Chile
Si una persona natural extranjera no residente vende un inmueble en Chile y genera plusvalía sobre el costo de adquisición, tributará con el Impuesto Adicional (35%) sobre el mayor valor obtenido, salvo que aplique la franquicia de las 8.000 UF si tuvo residencia previa.
Tributación sobre rentas de arrendamiento de extranjeros
Si el comprador extranjero adquiere la propiedad para destinarla al arriendo, las rentas percibidas tributan con el Impuesto Adicional o bajo régimen de Primera Categoría ante el Servicio de Impuestos Internos (SII).
Otorgamiento de mandatos en consulados chilenos
Los inversionistas extranjeros que no viajen a Chile pueden firmar el mandato especial para comprar propiedades ante el Cónsul de Chile en su país de origen, evitando trámites de traducción o apostillas adicionales.
Representante legal chileno para trámites tributarios
El Servicio de Impuestos Internos exige que todo inversionista extranjero no residente nombre a una persona natural o jurídica con domicilio en Chile para actuar como su representante legal ante eventuales fiscalizaciones o declaraciones anuales de impuestos.
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Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Chile estando en situación migratoria irregular?
Para firmar en notaría e inscribir en el CBR se exige Cédula de Identidad chilena vigente o pasaporte extranjero con RUT de Inversionista emitido por el SII. Sin RUT válido no se podrá escriturar.
¿Un extranjero no residente en Chile puede pedir un crédito hipotecario en un banco chileno?
Los bancos chilenos suelen exigir residencia definitiva e ingresos acreditados en Chile para otorgar créditos hipotecarios. Si el extranjero no reside en Chile, la compraventa se realiza habitualmente al contado mediante transferencia internacional.
¿Cuánto demora obtener el RUT de Inversionista Extranjero ante el SII?
La tramitación del RUT de inversionista por intermedio de un abogado con poder otorgado en el extranjero toma entre 3 y 8 días hábiles en el SII.
¿Paga impuestos adicionales un extranjero al vender su propiedad en Chile?
Al vender, tributará bajo las mismas reglas de plusvalía (franquicia de las 8.000 UF no renta si es persona natural residente o mediante impuesto adicional si no es residente).
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