Cláusula de rechazo de crédito hipotecario en la promesa de compraventa: cómo salir sin multas

Al comprar una vivienda, departamento o terreno en Chile, la inmensa mayoría de los compradores financia entre el 70% y el 90% del precio total mediante un crédito hipotecario bancario otorgado por un banco comercial (BancoEstado, Banco de Chile, Santander, BCI, Scotiabank, Itaú) o una mutuaria regulada por la CMF. Confiados en una "pre-aprobación bancaria preliminar" entregada en línea, muchos compradores firman la promesa de compraventa comprometiéndose formalmente a adquirir la propiedad y dejando cuantiosas sumas de dinero en pie o garantía (habitualmente entre el 10% y el 20% del valor del inmueble).

Sin embargo, entre la pre-aprobación y el desembolso final transcurre un riguroso proceso de tasación pericial del inmueble y evaluación de riesgo crediticio en la fiscalía bancaria. Si el banco finalmente rechaza el crédito o tasa la casa por un valor muy inferior al precio pactado, ¿qué ocurre con el comprador si la promesa no contemplaba una cláusula de salida? El comprador queda legalmente constituido en incumplimiento contractual, facultando al vendedor para cobrar la cláusula penal y retener el pie. En este artículo explicamos cómo se redacta la Condición Suspensiva de Financiamiento Bancario para proteger al comprador y asegurar la devolución del 100% de su dinero.

1. Qué es la Condición Suspensiva de Aprobación Crediticia (Artículo 1473 del Código Civil)

El artículo 1473 del Código Civil define: "Es obligación condicional la que depende de una condición, esto es, de un acontecimiento futuro que puede suceder o no".

Mecánica legal de la condición bancaria en la promesa:

• Eficacia Subordinada al Hecho Incierto: La obligación recíproca de suscribir la escritura definitiva de compraventa no nace pura y simplemente de inmediato; queda suspendida hasta que acontezca el hecho futuro de la aprobación formal del crédito hipotecario por parte de una entidad financiera.
• Efecto del Rechazo (Condición Fallida - Artículo 1482): Si el crédito es formalmente denegado por el banco dentro del plazo convenido, la condición se tiene por fallida: la promesa se extingue de pleno derecho sin responsabilidad civil para ninguna de las partes, naciendo la obligación legal de restituir íntegramente el pie y vales vista entregados en garantía, sin multas ni cobro de cláusulas penales.

2. Redacción Técnica Recomendada de la Cláusula de Salida

Para evitar ambigüedades e interpretaciones judiciales contrapuestas, un abogado especialista debe redactar la cláusula estipulando los siguientes elementos objetivos:

1. Condición de Financiamiento Mínimo: Señalar expresamente que la promesa queda subordinada a que el promitente comprador obtenga la aprobación de un crédito hipotecario por un monto no inferior a un determinado porcentaje (por ejemplo, el 80% del precio de venta).
2. Plazo Límite de Gestión (45 a 60 Días Corridos): Fijar un periodo razonable para ingresar las carpetas bancarias y obtener las cartas de aprobación definitiva.
3. Medio de Prueba del Rechazo: Establecer que el rechazo se acreditará fehacientemente mediante la presentación de una Carta Oficial de Denegación o correo institucional emitido por al menos dos bancos comerciales de la plaza.
4. Cláusula por Subtasación Pericial: Incluir expresamente que si la tasación practicada por el perito bancario arroja un valor inferior al 90% o 95% del precio de compraventa pactado, el comprador tendrá derecho a desistirse sin penalización.

3. Resguardo Notarial de los Fondos Entregados

Para garantizar que el vendedor no retenga indebidamente los abonos en caso de rechazo bancario, el dinero del pie debe quedar depositado en vales vista bajo instrucciones notariales expresas que ordenen al Notario Público restituir los documentos al comprador contra exhibición de la carta de denegación bancaria.

Notificación notarial del rechazo bancario

Para hacer efectiva la devolución de los fondos, el comprador debe remitir una carta certificada notarial al vendedor y a la notaría depositaria adjuntando la constancia formal del banco, solicitando la restitución inmediata del vale vista de garantía sin dilaciones ni retenciones indebidas.

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