En el amplio catálogo de garantías y contratos reales consagrados por Don Andrés Bello en el Código Civil chileno, existen figuras jurídicas tradicionales y de enorme profundidad técnica que, si bien son menos conocidas en el tráfico bancario masivo contemporáneo frente a la omnipresente hipoteca, conservan plena vigencia y utilidad estratégica en reestructuraciones de pasivos comerciales, inversiones agrícolas o negociaciones entre particulares de alto patrimonio: el Contrato de Anticresis, regulado en los artículos 2435 al 2445 del Código Civil.
A diferencia de la hipoteca ordinaria (donde el deudor conserva la posesión material y el uso de su casa o campo mientras el banco mantiene un derecho de persecución en caso de no pago), en la anticresis el deudor entrega materialmente la tenencia de una propiedad raíz a su acreedor para que este la explote, perciba sus frutos (cosechas agrícolas, rentas de arriendo o ingresos comerciales) y los impute periódicamente al pago de los intereses y a la amortización del capital adeudado. En este artículo explicamos cuáles son los requisitos de solemnidad, cómo se rinde cuenta de los frutos y las diferencias con la hipoteca.
1. Concepto y Características de la Anticresis (Artículo 2435 del Código Civil)
El artículo 2435 del Código Civil define: "La anticresis es un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos".
Características jurídicas esenciales de la convención:
- 1. Contrato Real: Se perfecciona mediante la entrega material y efectiva del inmueble por el constituyente (deudor o un tercero) al acreedor anticrético.
- 2. Imputación Legal de los Frutos (Artículo 2442): El acreedor no se apropia gratuitamente de las rentas o cosechas; los frutos producidos por el campo o edificio deben imputarse en primer lugar al pago de los intereses devengados por la deuda, y el excedente líquido se imputa a la amortización del capital de la deuda principal.
- 3. Obligación de Rendición de Cuentas y Conservación (Artículo 2440): El acreedor que tiene la tenencia de la propiedad responde de los perjuicios por culpa leve y está obligado a cuidar el bien como un buen padre de familia, pagar las contribuciones territoriales y deducir los gastos de mantención necesarios antes de imputar el saldo a la deuda.
2. Anticresis Conjunta con Hipoteca (Artículo 2437)
Una de las aplicaciones más potentes de la anticresis en Chile se da en combinación con la hipoteca:
- La Anticresis por sí sola no confiere Derecho Real de Persecución: Conforme al artículo 2438, la anticresis no da al acreedor por sí sola un derecho real sobre la cosa ajena, ni le otorga preferencia de pago frente a otros acreedores hipotecarios.
- Combinación Hipoteca + Anticresis: El artículo 2437 establece que "se puede dar en anticresis un inmueble hipotecado al mismo acreedor; y el que tiene hipoteca sobre una finca puede estipular anticresis sobre ella". En este caso, el acreedor goza simultáneamente de la preferencia de tercera clase de la hipoteca en caso de remate y de la percepción directa de las rentas mediante la anticresis.
3. Solemnidad y Otorgamiento por Escritura Pública
Para otorgar plena certeza a los montos de imputación, fechas de cálculo y oponibilidad a terceros y arrendatarios que ocupen el predio, la anticresis debe otorgarse por Escritura Pública ante Notario Público, recomendándose practicar una subinscripción marginal o anotación preventiva en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Liquidación semestral de cosechas y rendición de cuentas
El acreedor anticrético debe confeccionar balances semestrales respaldados con liquidaciones de venta de frutos agrícolas o facturas de arriendo, imputando los saldos líquidos al capital adeudado en presencia del constituyente.
Seguridad registral en contratos de anticresis inmobiliaria
La protocolización por escritura pública de la anticresis otorga plena certeza contable a las partes sobre la amortización de intereses y capital mediante los frutos y rentas de la propiedad.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el acreedor quedarse con la propiedad en dominio si la deuda no se paga?
No. El artículo 2441 prohíbe el pacto comisorio en la anticresis: el acreedor no se hace dueño del inmueble por la sola falta de pago, debiendo pedir el embargo y remate en juicio civil.
¿Puede el deudor exigir la restitución del inmueble antes de pagar la deuda?
Conforme al artículo 2444, el deudor no puede pedir la restitución de la cosa dada en anticresis sino después de la extinción total de la deuda principal.
¿Aplica la anticresis a parcelas agrícolas con derechos de agua en Chile?
Sí. Es habitual en el sector agrícola entregar campos en anticresis para que el acreedor perciba las ganancias de las cosechas de fruta o cultivos anuales para saldar créditos.
¿Cuánto cuesta en promedio otorgar una escritura pública de anticresis en notaría?
Los aranceles notariales por la redacción, otorgamiento y copia autorizada de una escritura de anticresis suelen fluctuar entre $45.000 y $80.000 en notarías de Chile.
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