En el ámbito familiar y de los negocios en Chile, es sumamente habitual que el dueño de una casa, departamento, oficina o parcela preste gratuitamente el uso de su inmueble a un hijo recién casado, a un hermano en dificultades económicas o a un socio comercial para que instale temporalmente su emprendimiento. Sin embargo, realizar este préstamo de palabra o por simple confianza informal es una de las principales fuentes de conflictos familiares y litigios judiciales: cuando el dueño necesita recuperar la propiedad, el ocupante se niega a marcharse alegando derechos ficticios o mejoras introducidas.
Para formalizar este acto de generosidad con total certeza jurídica y garantizar que el inmueble deba ser restituido en una fecha determinada sin excusas, el Código Civil chileno (artículos 2174 al 2195) consagra el Contrato de Comodato o Préstamo de Uso de Inmueble. En este artículo explicamos qué es el comodato, cuáles son las diferencias con el comodato precario y por qué debe autorizarse ante Notario Público.
1. ¿Qué es el Contrato de Comodato según el Código Civil?
El artículo 2174 del Código Civil define: "El comodato o préstamo de uso es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso".
Elementos jurídicos esenciales:
- 1. Gratuidad Esencial: El comodatario (quien recibe la casa) no paga ninguna renta ni canon de arrendamiento. Si se pactara el pago periódico de dinero, el contrato se transformaría automáticamente en un contrato de arriendo regido por la Ley 18.101.
- 2. Conservación de la Propiedad: El comodante (el dueño) conserva plenamente el dominio y la posesión civil del inmueble; el comodatario es un mero tenedor que reconoce el dominio ajeno.
- 3. Obligación de Cuidado Extremo: El artículo 2178 establece que el comodatario responde hasta de la culpa levísima, estando obligado a cuidar el inmueble con la mayor diligencia posible y asumir los gastos ordinarios de mantención y cuentas de servicios.
2. Diferencia entre Comodato a Plazo vs. Comodato Precario
La distinción jurídica más importante radica en la fijación o no de una fecha de restitución:
- Comodato Ordinario o a Plazo Determinado: Se fija una fecha o condición de término expresa (por ejemplo: "el comodatario usará el departamento hasta el 31 de diciembre de 2027 o hasta que finalice sus estudios universitarios"). El dueño solo puede exigir la devolución anticipada si acredita una necesidad imprevista y urgente ante el tribunal.
- Comodato Precario (Artículo 2194 del Código Civil): Ocurre cuando el dueño se reserva la facultad de pedir la restitución de la cosa en cualquier momento y a su sola voluntad, o cuando no se fijó plazo ni uso particular para el préstamo. El comodatario está obligado a desalojar inmediatamente en cuanto el dueño lo requiera.
3. Solemnidad y Cláusulas Indispensables en Notaría
Aunque el comodato es un contrato real que se perfecciona con la entrega material, la mejor práctica legal en Chile exige redactarlo por escrito y autorizar las firmas ante Notario Público (o protocolizarlo por escritura pública):
- Individualización precisa del inmueble con su Rol de Avalúo Fiscal e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
- Plazo exacto de vigencia y obligación de restitución inmediata al vencimiento.
- Obligación del comodatario de mantener al día las cuentas de luz, agua, gas y gastos comunes.
- Cláusula de allanamiento y sumisión expresa al Juicio Sumario de Restitución de Comodato ante el Juzgado de Letras en lo Civil en caso de negativa a entregar las llaves.
Inventario detallado de dependencias y artefactos
Al suscribir el contrato de comodato notarial se anexa un inventario firmado con fotografías fechadas del estado de conservación de pisos, artefactos sanitarios, calefacción y llaves de paso, sirviendo como título indubitado para exigir la restitución en perfecto estado al vencimiento del plazo.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el comodatario arrendar la casa prestada a un tercero?
No. El derecho del comodatario es estrictamente personalísimo. Subarrendar o ceder el inmueble prestado a terceros sin autorización constituye un incumplimiento grave que faculta la terminación inmediata del contrato.
¿Qué pasa si el comodatario fallece durante la vigencia del préstamo?
El artículo 2180 dispone que las obligaciones y derechos del comodato terminan por la muerte del comodatario, debiendo sus herederos restituir el inmueble de inmediato al dueño.
¿Paga impuestos o IVA el contrato de comodato de un inmueble en Chile?
Al ser un contrato esencialmente gratuito, el comodato de bienes raíces no está gravado con IVA ni genera impuesto a la renta ante el SII.
¿Cómo se desaloja a un comodatario que se niega a devolver la propiedad?
Se interpone una demanda en Juicio Sumario de Comodato Precario o Restitución ante el Juzgado de Letras en lo Civil para obtener la orden de lanzamiento con auxilio de la fuerza pública (Carabineros).
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