Al encargar la construcción de una casa unifamiliar en una parcela de agrado, levantar un galpón industrial, habilitar oficinas corporativas o remodelar un local comercial en Chile, el mandante y la empresa constructora o contratista general deben celebrar un Contrato de Confección de Obra Material (o Contrato de Construcción), regulado en los artículos 1996 al 2023 del Código Civil chileno y en la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC).
La decisión más trascendental en la etapa de negociación contractual radica en la modalidad económica de fijación del precio de la obra: mientras el Contrato a Suma Alzada (o Llave en Mano) traslada el riesgo de las fluctuaciones de costos a la constructora fijando un valor único inamovible, el Contrato por Serie de Precios Unitarios liquida los pagos según el avance efectivo de metros cúbicos de hormigón, kilos de fierro o metros lineales ejecutados. En este artículo explicamos detalladamente ambas modalidades, cómo regular las obras extraordinarias y las garantías de fiel cumplimiento.
1. Contrato de Construcción a Suma Alzada (Artículo 2003 del Código Civil)
El contrato a suma alzada es la modalidad predilecta para mandantes que buscan certeza presupuestaria absoluta:
- Precio Fijo e Inalterable: La constructora se compromete a entregar la totalidad de la obra completamente terminada, operativa y conforme a las Especificaciones Técnicas (EETT) y planos de arquitectura aprobados por la DOM, a cambio de un precio global único y cerrado expresado habitualmente en Unidades de Fomento (UF).
- Inadmisibilidad de Aumentos de Precio por Costos Imprevistos (Regla 1ª del Artículo 2003): El Código Civil consagra una regla tajante: "Aunque se haya encarecido el valor de los materiales o de la mano de obra, el constructor no puede pedir aumento del precio fijado". El riesgo de inflación de materiales es de su exclusivo cargo.
2. Contrato por Serie de Precios Unitarios
En proyectos de gran envergadura o donde no se conoce con exactitud el terreno subterráneo (movimiento de tierras, excavaciones, redes de alcantarillado o fundaciones complejas), se utiliza el sistema de precios unitarios:
- Catálogo de Partidas Presupuestadas: Se desglosa la obra en partidas técnicas (por ejemplo: $45.000 por metro cúbico de hormigón armado, $12.000 por metro cuadrado de cerámica).
- Estados de Pago Mensuales por Avance Real: La constructora y el Inspector Técnico de Obra (ITO) realizan cubicaciones en terreno al término de cada mes, liquidando el pago según los metros cuadrados efectivamente ejecutados.
- Flexibilidad ante Imprevistos: Si el suelo requiere fundaciones más profundas de las proyectadas, se pagan los metros adicionales al precio unitario acordado en la matriz.
3. Cláusulas Indispensables de Blindaje en el Contrato de Obra
Para asegurar que la obra no sea abandonada y mitigar riesgos de quiebra de la constructora, el contrato debe incorporar:
- Garantía de Fiel Cumplimiento de Contrato: Entrega de una Boleta de Garantía Bancaria a la Vista o Póliza de Seguro de Garantía por el 10% del valor de la obra.
- Retenciones en Cada Estado de Pago (Fondo de Reserva del 5% al 10%): El mandante descuenta un porcentaje de cada factura mensual, liberándolo únicamente tras la Recepción Definitiva de Obras sin observaciones por la DOM y el ITO.
- Multas Diarias por Atraso en la Entrega (Cláusula Penal): Fijar una multa coercitiva (por ejemplo, 5 a 10 UF por cada día de retraso injustificado en la entrega del acta de recepción).
Protocolo de recepción provisoria y canje de boletas de garantía
El contrato de construcción regula detalladamente el Acta de Recepción Provisoria y fija un periodo de marcha blanca de 30 a 60 días para constatar que las instalaciones sanitarias y eléctricas funcionen a la perfección antes de liberar las retenciones acumuladas.
Asesoría legal en contratos de construcción civil
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Preguntas frecuentes
¿Qué responsabilidad legal tiene la constructora tras entregar la casa terminada?
La constructora responde civilmente por 10 años por fallas estructurales, 5 años por fallas en elementos constructivos e instalaciones, y 3 años por terminaciones bajo la LGUC.
¿Qué pasa si la constructora quiebra a mitad de la construcción de la casa?
El mandante cobra de inmediato la boleta bancaria o póliza de fiel cumplimiento, retiene los fondos acumulados y toma posesión material de la obra mediante receptor judicial.
¿Debe firmarse el contrato de construcción ante Notario Público?
Es fundamental autorizar las firmas ante Notario Público para dotar de fecha cierta a las especificaciones técnicas y dar mérito probatorio indiscutible a las cláusulas penales.
¿Cuánto cuesta en promedio autorizar un contrato de construcción en notaría?
Los aranceles notariales por la protocolización y autorización de firmas de un contrato de construcción suelen fluctuar entre $25.000 y $60.000 en notarías de Chile.
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