En ocasiones, un propietario de una casa, departamento, oficina o parcela en Chile se ve enfrentado a una urgente e imprevista necesidad de liquidez financiera para solventar un tratamiento médico, pagar deudas comerciales apremiantes o financiar una oportunidad de inversión, pero sin el deseo íntimo de desprenderse definitivamente del dominio de su patrimonio familiar. Si no califica para un crédito hipotecario bancario inmediato, la ley civil chilena le ofrece una alternativa solemne de gran utilidad: la Compraventa con Pacto de Retroventa, regulada en los artículos 1881 al 1886 del Código Civil.
Mediante esta estipulación especialísima inserta en la escritura pública de compraventa, el vendedor transfiere temporalmente el inmueble al comprador a cambio de un precio en dinero, reservándose formalmente la facultad legal de recobrar y readquirir la misma propiedad dentro de un plazo determinado, reembolsando al comprador la cantidad estipulada o el precio pagado con las mejoras correspondientes. En este artículo explicamos cuáles son los requisitos del Código Civil, el plazo fatal improrrogable de 4 años, cómo se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) y las precauciones para no encubrir operaciones usurarias.
1. Concepto y Requisitos del Pacto de Retroventa (Artículo 1881 del Código Civil)
El artículo 1881 del Código Civil define: "Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra".
Requisitos de validez inexcusables:
- 1. Estipulación Concomitante en la Misma Escritura: El pacto de retroventa debe estipularse en el mismo instante y en la misma escritura pública de compraventa matriz ante Notario Público. No es jurídicamente admisible pactarlo en una escritura posterior separada, pues en ese caso se trataría de una promesa de venta ordinaria independiente.
- 2. Condición Resolutoria Ordinaria: La doctrina civil califica el pacto de retroventa como una condición resolutoria potestativa del contrato de compraventa: si el vendedor ejerce oportunamente su derecho y consigna los fondos, la transferencia de dominio se resuelve de pleno derecho.
2. El Plazo Máximo y Fatal de 4 Años (Artículo 1885 del Código Civil)
El legislador chileno fijó un límite temporal estricto para evitar que la titularidad del bien raíz permanezca en la incertidumbre jurídica de forma indefinida:
- Límite Temporal Legal Absoluto: Conforme al artículo 1885, el tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro (4) años contados desde la fecha del contrato. Si las partes pactan un plazo mayor (por ejemplo, 6 o 10 años), el plazo se reduce de pleno derecho a 4 años.
- Caducidad Automática por el Transcurso del Tiempo: El plazo de retroventa es fatal. Si transcurren los 4 años sin que el vendedor haya notificado formalmente y reembolsado el precio al comprador, el derecho de retroventa caduca definitivamente por el solo ministerio de la ley, consolidándose el dominio pleno e irrevocable a favor del comprador en el Conservador.
- Preaviso Obligatorio de 6 Meses para Bienes Raíces (Artículo 1885 inciso 2°): La ley exige que el vendedor que decide ejercer el recobro debe notificar al comprador con una anticipación mínima de seis (6) meses a la restitución del predio.
3. Ejercicio de la Retroventa y Cancelación en el Conservador
Al ejercer la retroventa, las partes otorgan una Escritura Pública de Cancelación y Reincorporación de Dominio ante notario exhibiendo los comprobantes de pago íntegro, la cual se ingresa al Conservador de Bienes Raíces para cancelar la inscripción del comprador y reinscribir la propiedad a nombre del vendedor original.
Consignación judicial de fondos ante negativa del comprador
Si al cumplirse el plazo el comprador se niega a recibir el dinero del reembolso, el vendedor puede consignar el precio en la cuenta corriente del tribunal civil mediante pago por consignación, consolidando la reincorporación de su dominio.
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Preguntas frecuentes
¿Se considera el pacto de retroventa una operación de simulación de préstamo?
Si el comprador nunca tuvo la intención real de adquirir la casa y solo se buscaba caucionar un préstamo con intereses usureros, el contrato puede ser impugnado judicialmente por simulación ilícita o usura encubierta.
¿Quién debe pagar las mejoras efectuadas en la propiedad durante los 4 años?
El artículo 1883 dispone que el vendedor debe reembolsar al comprador el valor de las mejoras necesarias efectuadas en la propiedad, pero no las voluptuarias o de mero lujo.
¿Puede el vendedor ceder su derecho de retroventa a un tercero?
Conforme al artículo 1884 del Código Civil, el derecho que nace del pacto de retroventa no puede cederse entre vivos a terceros, siendo un derecho personalísimo, pero sí se transmite a los herederos.
¿Cuánto cuesta en promedio otorgar una escritura pública de compraventa con retroventa?
Los aranceles notariales y de inscripción en el CBR suelen calcularse sobre el valor total del precio de venta estipulado en la escritura pública.
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