En el desarrollo de parcelaciones de agrado, predios agrícolas, loteos campestres, proyectos mineros o plantas de energía solar fotovoltaica en Chile, un predio o lote frecuentemente carece de acceso directo a una fuente de agua superficial o subterránea, o no tiene conexión directa con el tendido de la red de distribución eléctrica pública. Para poder conducir aguas de riego o consumo mediante tuberías o canales abiertos, o para tender cables de media o baja tensión cruzando un predio vecino colindante, la ley exige constituir un Contrato de Servidumbre Voluntaria de Acueducto o de Electroducto.
Aunque los vecinos mantengan relaciones de amistad y acuerden verbalmente el tendido de las cañerías o postes, una simple autorización de palabra o un papel privado carece de todo valor real frente a futuros compradores del predio sirviente: si el vecino vende su parcela a un tercero, este último puede cortar las tuberías o exigir el retiro de los cables. Por mandato de los artículos 820 y siguientes del Código Civil, el Código de Aguas (artículos 71 y siguientes) y la Ley General de Servicios Eléctricos, las servidumbres deben otorgarse por Escritura Pública e Inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces (CBR). En este artículo explicamos cómo se constituye el gravamen, cómo se calcula la indemnización y los planos requeridos.
1. Concepto y Elementos de las Servidumbres según el Código Civil
El artículo 820 del Código Civil define: "Servidumbre predial, o simplemente servidumbre, es un gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio de distinto dueño".
Elementos jurídicos estructurales de la relación:
- Predio Dominante: El inmueble que reporta la utilidad o beneficio (la parcela o campo que necesita recibir el agua de riego o la energía eléctrica).
- Predio Sirviente: El inmueble que sufre el gravamen o carga (el terreno del vecino por donde pasarán físicamente las tuberías enterradas o los postes de electricidad).
- Carácter Inseparable (Artículo 825): Las servidumbres son inseparables del predio a que activa o pasivamente pertenecen. Si el predio dominante o sirviente se vende, se hereda o se hipoteca, la servidumbre subsiste de pleno derecho, obligando al nuevo propietario sin necesidad de un nuevo contrato.
2. Servidumbre de Acueducto y Servidumbre de Electroducto
Cada tipo de servidumbre presenta particularidades técnicas y legales específicas:
- Servidumbre de Acueducto (Código de Aguas, artículos 71 al 107): Confiere el derecho a conducir aguas por un canal abierto, canoa, tubería o acueducto subterráneo a través de heredades ajenas. Comprende el derecho de paso por las márgenes para la limpia y mantención del canal, y la obligación de instalar obras de contención para evitar filtraciones o anegamientos en el predio sirviente.
- Servidumbre de Electroducto (Ley Eléctrica y Código Civil): Autoriza el emplazamiento de postes de hormigón, torres de alta tensión, cámaras de inspección subterráneas y el tendido aéreo o soterrado de cables de energía, estableciendo una franja de seguridad o servidumbre de despeje donde el dueño del predio sirviente no puede plantar árboles de gran altura ni edificar construcciones.
- Indemnización Previa al Dueño del Predio Sirviente: El dueño del predio dominante debe pagar al propietario del predio sirviente una indemnización compensatoria en dinero (fijada de común acuerdo en UF o tasada pericialmente) que remunere el valor del terreno ocupado y los perjuicios directos ocasionados.
3. Inscripción Solemne en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)
La tradición del derecho real de servidumbre voluntaria se efectúa mediante su inscripción formal en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubican los predios (artículo 698 del Código Civil), practicándose la correspondiente subinscripción marginal en los títulos de dominio de ambas propiedades.
Obras de mantención y acceso para cuadrillas técnicas
La escritura de servidumbre faculta al propietario del predio dominante y a las empresas sanitarias o eléctricas para ingresar con cuadrillas de operarios y maquinaria pesada a la faja del predio sirviente para efectuar reparaciones de emergencia.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el dueño del predio sirviente negarse a dar paso si la servidumbre es legal?
Si se trata de un predio legalmente desprovisto de salida o aguas (enclaustrado), el dueño dominante puede demandar la Constitución Judicial de Servidumbre Forzosa ante el Juzgado de Letras en lo Civil.
¿Qué pasa si el canal o tubería se rompe e inunda el terreno del vecino?
El dueño del predio dominante responde civilmente de todos los daños y perjuicios causados por filtraciones, desbordes o falta de mantención adecuada del acueducto.
¿Se extinguen las servidumbres por el no uso prolongado en el tiempo?
Conforme al artículo 885 N° 5 del Código Civil, las servidumbres se extinguen por haberse dejado de gozar o utilizar durante el plazo de 3 años consecutivos.
¿Cuánto cuesta en promedio otorgar e inscribir una escritura de servidumbre en el CBR?
Los aranceles notariales y de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces suelen fluctuar entre $80.000 y $180.000 según la extensión de la franja y el valor de la indemnización.
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