En el mercado inmobiliario habitacional y comercial en Chile, la figura del Subarrendamiento (o Subarriendo) se presenta cuando el arrendatario original de una propiedad (casa, departamento, local comercial u oficina), en lugar de habitar o explotar personalmente el bien raíz, cede a su vez el uso y goce total o parcial del inmueble a un tercero (el Subarrendatario) a cambio del pago de una renta periódica mensual.
Sin embargo, el subarriendo suele convertirse en un foco constante de litigios judiciales, desalojos traumáticos y perjuicios económicos para los dueños de los inmuebles: desde el hacinamiento abusivo en departamentos residenciales (subarriendo por piezas no autorizado), hasta el riesgo de que el arrendatario principal cobre las rentas al subarrendatario y deje de pagarle al dueño original. Para prevenir estos conflictos, el ordenamiento jurídico chileno regula de forma sumamente estricta esta materia a través del artículo 1946 del Código Civil y el artículo 5° de la Ley N° 18.101 sobre Arrendamiento de Predios Urbanos. En este artículo explicamos cuáles son los requisitos de autorización expresa, la responsabilidad solidaria y los efectos ante el desahucio.
1. La Regla Legal: Prohibición General y Autorización Expresa (Ley 18.101)
La legislación chilena consagra dos regímenes legales según el plazo del contrato de arriendo:
- 1. Contratos de Arriendo a Plazo Fijo Superior a 1 Año (Artículo 5° de la Ley 18.101): La ley establece que en los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitación pactados a plazo fijo superior a un año, se entiende implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, a menos que el contrato de arriendo matriz contenga una Cláusula Prohibitiva Expresa.
- 2. Contratos Indefinidos, Mes a Mes o Inferiores a 1 Año (Artículo 1946 del Código Civil): En todos los demás casos, rige el principio del Código Civil: "El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya concedido expresamente por el arrendador". Subarrendar sin autorización expresa faculta al dueño para demandar de inmediato la terminación forzosa del contrato con desalojo.
2. Estructura y Relación Jurídica Triangular en el Subarriendo
El subarriendo crea una compleja relación triangular entre tres partes:
- El Arrendador Original (Dueño del Inmueble): Mantiene vigente su contrato de arriendo principal con el arrendatario. El dueño no tiene una relación contractual directa con el subarrendatario, pero la ley le otorga acciones legales directas para cobrar las rentas que el subarrendatario adeudare al arrendatario principal.
- El Subarrendador (Arrendatario Principal): Actúa como puente intermedio. Sigue respondiendo personalmente ante el dueño por el pago de las rentas matrices, gastos comunes, daños en la propiedad y el cumplimiento del reglamento de copropiedad inmobiliaria (Ley 21.442).
- El Subarrendatario (Ocupante Final): Debe cumplir con el pago puntual de su renta de subarriendo y cuidar el inmueble, pero su derecho a permanecer en la propiedad depende de forma subordinada y accesoria de la vigencia del contrato de arriendo principal.
3. Cláusulas de Blindaje para el Propietario
En las minutas de arriendo notarial preparadas por abogados inmobiliarios, se recomienda estipular de forma tajante: "Queda terminantemente prohibido al arrendatario subarrendar, ceder o transferir a cualquier título el presente contrato o el uso total o parcial del inmueble, constituyendo su infracción una causal grave de término inmediato del contrato con derecho a cobro de cláusula penal e indemnizaciones".
Inspección periódica y entrega de inventario al propietario
El arrendador principal conserva el derecho de inspeccionar el estado de conservación del inmueble subarrendado mediante visitas programadas, debiendo el subarrendatario acatar las normas de convivencia del reglamento de copropiedad.
Resguardo de propietarios frente a subarriendos no autorizados
La inclusión de cláusulas prohibitivas expresas en el contrato de arriendo notarial faculta al dueño para demandar la terminación inmediata del contrato y el desalojo expedito de cualquier ocupante.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el subarrendatario pagar la renta directamente al dueño del inmueble?
Sí. El artículo 12 de la Ley 18.101 faculta al subarrendatario para pagar las rentas que debe al subarrendador directamente al propietario del inmueble para evitar el desalojo judicial.
¿Aplica la Ley Devuélveme mi Casa (Ley 21.461) a los subarrendatarios ilegales?
Sí. El procedimiento monitorio de cobro de rentas y la medida cautelar de restitución anticipada del inmueble se ejecutan contra cualquier ocupante o subarrendatario que se encuentre en el predio.
¿Debe formalizarse el contrato de subarriendo ante Notario Público?
La autorización de firmas ante Notario es indispensable para acreditar la legalidad de la ocupación, fijar fecha cierta y respaldar el ingreso de personas en condominios cerrados.
¿Cuánto cuesta en promedio autorizar un contrato de subarriendo en notaría?
Los aranceles notariales por la autorización de firmas de un contrato privado de subarriendo suelen fluctuar entre $12.000 y $25.000 en notarías de Chile.
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