Al momento de ordenar la vivienda familiar o planificar el bienestar de padres de la tercera edad, personas con discapacidad o cónyuges sobrevivientes, una de las mayores preocupaciones es asegurar que dicha persona cuente con un derecho legal inalterable a residir y habitar en la casa o departamento hasta el fin de sus días, evitando que otros herederos o terceros puedan desalojarla. Para lograr este objetivo, la legislación chilena contempla dos derechos reales desmembrados del dominio: el Usufructo Vitalicio y el Derecho Real de Uso y Habitación.
Aunque a primera vista parecen similares, existen diferencias jurídicas trascendentales entre ambas figuras: mientras el usufructuario puede arrendar el inmueble a extraños y percibir las rentas de alquiler en dinero, el habitador goza únicamente de una facultad personalísima de morada para sí y su familia, estando estrictamente prohibido arrendar o transferir su derecho. En este artículo explicamos cómo funciona el derecho de habitación según el Código Civil (artículos 811 al 825) y cuándo conviene constituirlo.
1. ¿Qué es el Derecho de Uso y Habitación según el Código Civil?
El artículo 811 del Código Civil define: "El derecho de uso es un derecho real que consiste, generalmente, en la facultad de gozar de una parte limitada de las utilidades y productos de una cosa. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho de habitación".
Características jurídicas esenciales:
- 1. Derecho Real Inseparable: Se constituye directamente sobre el bien raíz, confiriendo a su titular una acción persecutoria frente a cualquier futuro adquirente de la propiedad.
- 2. Carácter Personalísimo e Inalienable (Artículo 819): Los derechos de uso y habitación son intransmisibles a los herederos y no pueden cederse a ningún título, prestarse ni arrendarse. El habitador solo puede ocupar la casa con su familia personal (cónyuge, conviviente, hijos y sirvientes domésticos).
- 3. Inembargabilidad Absoluta (Artículo 1618 N° 9): El derecho de uso y habitación es inembargable por deudas del habitador. Ningún acreedor puede embargarle su derecho a vivir en el inmueble.
2. Tabla Comparativa: Derecho de Habitación vs. Usufructo Vitalicio
Para elegir la figura jurídica adecuada, revisa sus principales diferencias:
- Facultad de Dar en Arriendo: El usufructuario puede arrendar la casa y quedarse con el 100% de las rentas; el habitador jamás puede arrendar ni lucrar con el inmueble.
- Obligaciones de Mantención y Gastos: El habitador debe cuidar el inmueble con la diligencia de un buen padre de familia y concurrir al pago de las reparaciones ordinarias y gastos comunes en proporción a la parte de la casa que ocupa.
- Inventario y Caución: El habitador está obligado a rendir inventario solemne de la propiedad, pero a diferencia del usufructuario, por regla general está exento de rendir fianza o caución de conservación, salvo que el juez lo ordene.
3. Constitución por Escritura Pública e Inscripción en el Conservador
Para que el derecho real de habitación sea plenamente válido y oponible frente a terceros, debe cumplir las siguientes solemnidades:
- Otorgarse por escritura pública ante Notario Público (o mediante testamento solemne).
- Inscribirse obligatoriamente en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces (CBR) de la comuna respectiva.
- Extinción natural: Se extingue por la muerte del habitador, por la llegada del plazo o condición resolutoria pactada, o por renuncia expresa ante notario.
Extinción del gravamen y cancelación en el Conservador
Al producirse el fallecimiento del habitador o cumplirse el plazo estipulado en la escritura matriz, el nudo propietario acompaña el certificado de defunción al Conservador de Bienes Raíces para cancelar la inscripción en el Registro de Hipotecas, consolidando el dominio pleno del bien raíz.
Blindaje patrimonial y protección de la morada familiar
El derecho real de habitación constituye una de las herramientas más efectivas para garantizar techo digno y vitalicio a familiares vulnerables sin transferir el dominio de la nuda propiedad a terceros ni exponer el bien a embargos.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario vender la casa mientras esté vigente el derecho de habitación?
Sí, el dueño puede vender la nuda propiedad, pero el nuevo comprador está obligado por ley a respetar el derecho de habitación del beneficiario hasta su fallecimiento.
¿Qué pasa si el habitador abandona la casa y se va a vivir a otro país?
Si el derecho fue otorgado bajo la condición de residencia efectiva, el dueño puede solicitar judicialmente la caducidad del derecho de habitación por no uso.
¿Paga contribuciones territoriales el titular del derecho de habitación?
Salvo pacto en contrario, el pago de las contribuciones en la Tesorería General corresponde al nudo propietario, debiendo el habitador asumir las cuentas de servicios básicos domiciliarios.
¿Cuánto demora inscribir un derecho de habitación en el Conservador de Bienes Raíces?
La inscripción en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR suele demorar entre 10 y 20 días hábiles desde el ingreso de la copia autorizada.
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