La institución del Bien Familiar, regulada en los artículos 141 al 149 del Código Civil chileno, fue concebida por el legislador para resguardar la vivienda que sirve de residencia principal a la familia y los muebles que la ajuarizan. Su objetivo fundamental es impedir que el cónyuge o cónyuge propietario pueda vender, hipotecar, arrendar o prometer enajenar el inmueble sin el consentimiento expreso del otro cónyuge no propietario.
Mientras que la declaración judicial de Bien Familiar se tramita ante los Juzgados de Familia cuando existe desacuerdo entre los cónyuges, la ley permite constituir o cancelar esta condición de manera rápida y amistosa mediante el otorgamiento de una escritura pública de afectación o desafectación de bien familiar. En este artículo explicamos el procedimiento notarial y su posterior inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
1. Afectación de Bien Familiar por escritura pública voluntaria
Si los cónyuges (o cónyuges del acuerdo de unión civil) coinciden en la voluntad de resguardar el hogar común frente a posibles tentaciones de venta o gravámenes individuales, pueden otorgar una escritura pública de afectación de bien familiar ante Notario Público.
En dicha escritura pública, el cónyuge propietario (o ambos de común acuerdo) declara solemnemente afectar el inmueble identificado (dirección, comuna, Rol de avalúo fiscal y datos de inscripción registral antecedente) con la calidad de Bien Familiar. Posteriormente, la copia autorizada de la escritura se ingresa al Conservador de Bienes Raíces de la comuna para que el registrador estampe la anotación marginal de Bien Familiar en la inscripción de dominio vigente.
Efectos legales de la declaración de Bien Familiar
Una vez inscrita la anotación marginal en el Conservador de Bienes Raíces, se producen los siguientes efectos inmediatos de protección jurídica:
- Cognición obligatoria del cónyuge no propietario: El cónyuge dueño de la casa no podrá vender, dar en arriendo, permutar ni hipotecar la propiedad sin la autorización expresa del otro cónyuge dada por escrito en la misma escritura pública o por mandato especial.
- Derecho de beneficio de excusión: Ante una demanda de embargo promovida por acreedores del cónyuge propietario, el cónyuge no propietario puede exigir que el acreedor persiga primero otros bienes del deudor antes de embargar la vivienda familiar.
- Derecho real de uso o habitación: Durante el juicio de divorcio o separación, el juez de familia puede constituir un derecho real de uso o habitación gratuito a favor del cónyuge no propietario que mantenga el cuidado personal de los hijos menores de edad.
2. Desafectación de Bien Familiar por escritura pública de común acuerdo
Si las circunstancias familiares cambian (por ejemplo, si la familia decide vender la casa para comprar una vivienda más grande, o si los ex cónyuges disolvieron su matrimonio y acordaron la liquidación de la propiedad), la calidad de Bien Familiar debe ser revocada.
Cuando existe acuerdo entre ambos cónyuges, el procedimiento para cancelar la traba es sumamente sencillo: se suscribe una escritura pública de desafectación de bien familiar otorgada por ambos ante Notario Público.
¿Qué ocurre si no hay acuerdo para desafectar?
Si el cónyuge no propietario se niega a firmar la escritura de desafectación de común acuerdo y la casa ya no sirve de residencia principal a la familia (por ejemplo, porque los hijos crecieron y la cónyuge reside en otra comuna), el cónyuge propietario deberá interponer una demanda judicial de desafectación de bien familiar ante el Juzgado de Familia. El juez citará a audiencia y, acreditado que el inmueble ya no cumple la función de hogar familiar, ordenará la desafectación mediante oficio dirigido al CBR.
Constancia del acuerdo y entrega de llaves
Al otorgar la escritura pública de desafectación de Bien Familiar voluntaria, las partes suelen pactar de forma simultánea la entrega material de la propiedad y la renuncia recíproca a cualquier acción judicial de alimentos o compensación ligada al uso de la vivienda. Esto otorga certeza jurídica completa antes de proceder a la firma de una posterior escritura de compraventa.
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Preguntas frecuentes
¿El divorcio cancela automáticamente la declaración de Bien Familiar?
No. La sentencia de divorcio no extingue automáticamente la calidad de Bien Familiar. Esta debe alzarse por escritura pública de común acuerdo o solicitarse expresamente al juez de familia en la sentencia o juicio posterior.
¿Puede una persona soltera declarar su casa como Bien Familiar?
No. La institución del Bien Familiar exige la existencia de un matrimonio o de un Acuerdo de Unión Civil (AUC) vigente.
¿Impide el Bien Familiar que un banco remate la casa por deudas del crédito hipotecario?
No si la hipoteca fue constituida antes de la declaración de bien familiar o con la autorización de ambos cónyuges. La declaración de Bien Familiar no perjudica a los acreedores hipotecarios que financiaron la compra de la propia vivienda.
¿Cuánto demora en tramitarse la desafectación en el Conservador?
La inscripción de la desafectación por escritura pública ante el Conservador de Bienes Raíces toma habitualmente entre 5 y 10 días hábiles.
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