Terminar de pagar las 15, 20 o 30 anualidades de un crédito hipotecario es uno de los hitos financieros más celebrados por cualquier propietario en Chile. Sin embargo, el solo hecho de abonar la última cuota del dividendo al banco no deja automáticamente tu casa o departamento libre de gravámenes. En los registros del Conservador de Bienes Raíces (CBR) aún figuran inscritas la hipoteca y la prohibición de enajenar constituida en su momento a favor de la institución bancaria acreedora.
Para limpiar formalmente el título de dominio y recuperar la libre disposición absoluta del bien raíz, la ley chilena exige el otorgamiento e inscripción de una escritura pública de alzamiento de hipoteca y prohibiciones. En este artículo explicamos los derechos que otorga la Ley de Alzamiento Automático, los plazos legales del banco y cómo verificar que tu propiedad quede limpia en el CBR.
La Ley de Alzamiento de Hipotecas (Ley 20.852 y Ley 20.967)
Antiguamente, el trámite de alzamiento era una carga pesada que el cliente debía gestionar y financiar por su cuenta contratando abogados. Afortunadamente, la entrada en vigencia de las reformas a la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores introdujo una obligación legal categórica para los bancos e instituciones financieras en Chile:
- Obligación del banco de tramitar el alzamiento: Una vez extinguida totalmente la deuda del crédito hipotecario, la institución financiera está obligada por ley a redactar, otorgar e inscribir la escritura de alzamiento en el Conservador de Bienes Raíces a su propio costo.
- Plazo fatal de 45 días hábiles: El banco dispone de un plazo máximo de 45 días hábiles contados desde la extinción total de la deuda para otorgar la escritura e ingresar la cancelación al CBR.
- Notificación al cliente: Una vez efectuada la cancelación en el Conservador, el banco debe notificar formalmente al cliente en un plazo de 30 días, remitiéndole el Certificado de Hipotecas y Gravámenes limpio.
¿Cómo funciona la escritura de alzamiento de hipoteca?
La escritura pública de alzamiento es un instrumento otorgado por el representante legal del banco o institución acreedora ante Notario Público. En ella, la entidad financiera declara de forma explícita:
- Que el deudor ha pagado íntegramente el saldo de capital, intereses y comisiones del mutuo hipotecario.
- Que en consecuencia otorga la cancelación y alzamiento total de la hipoteca inscrita en las fojas, número y año del Registro de Hipotecas del CBR.
- Que otorga el alzamiento de la prohibición de gravar y enajenar y de cualquier otra prohibición constituida a su favor en el Registro de Prohibiciones.
Trámite de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Una vez otorgada la escritura de alzamiento por el notario, la copia autorizada se ingresa al Conservador de Bienes Raíces de la comuna donde se ubica la propiedad. El registrador estampa la anotación marginal de cancelación y alzamiento al costado de la inscripción de hipoteca y prohibición original.
Para comprobar que el trámite concluyó con éxito, debes solicitar un Certificado de Hipotecas, Gravámenes y Prohibiciones (GP) actualizado en el CBR. Dicho certificado debe figurar "sin gravámenes ni prohibiciones vigentes".
Alzamiento en el contexto de una compraventa usada
Si estás vendiendo una propiedad que aún tiene hipoteca vigente y el comprador la pagará con fondos propios o un crédito de otro banco, se realiza una escritura de compraventa con alzamiento simultáneo. En esta escritura tripartita, el banco acreedor original concurre alzando la hipoteca bajo la condición de recibir el pago del saldo de liquidación con los vales vista de la compraventa.
Seguimiento de la tramitación registral del alzamiento
Aunque la Ley de Alzamiento Automático impone al banco la obligación de tramitar la cancelación, es muy recomendable que el propietario solicite periódicamente un Certificado de Hipotecas y Gravámenes en el Conservador para cerciorarse de que el alzamiento quedó efectivamente anotado al margen de la inscripción original dentro del plazo legal.
Para revisar si tu propiedad tiene anotaciones pendientes o tramitar un alzamiento, consulta nuestros servicios de estudio de títulos, escrituras y contratos y rectificaciones.
Preguntas frecuentes
¿Tiene algún costo para el cliente el alzamiento automático del banco?
No. Por ley (Ley 20.852), los gastos notariales y de inscripción registral en el Conservador correspondientes al alzamiento del crédito hipotecario de vivienda son de costo exclusivo de la institución financiera.
¿Qué pasa si el banco no cumple el plazo de 45 días para alzar la hipoteca?
Si el banco incumple el plazo legal, puedes presentar una reclamo ante la CMF (Comisión para el Mercado Financiero) o el SERNAC. El banco se arriesga a multas a beneficio fiscal y sanciones administrativas.
¿Se puede alzar una hipoteca de un banco que ya quebró o fue absorbido?
Sí. En el caso de bancos absorbidos (como Corpbanca por Itaú, o Banco de Desarrollo por Scotiabank), la escritura la otorga el banco sucesor legal acreditando la personería de la fusión.
¿Por qué es importante tener el Certificado GP sin hipotecas?
Porque mientras la hipoteca figure inscrita en el CBR, la propiedad figurará gravada a favor del banco, lo que te impedirá venderla, donarla o pedir un nuevo crédito en otra institución.
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