En la planificación patrimonial de las familias chilenas, una de las preocupaciones más recurrentes de los padres mayores es asegurar la transmisión ordenada de sus propiedades a sus hijos en vida, pero conservando la garantía absoluta de que nadie podrá desalojarlos ni quitarles el techo durante el resto de sus días. La herramienta del derecho civil idónea para cumplir este objetivo es la constitución de usufructo vitalicio.
Mediante el otorgamiento de una escritura pública de constitución o reserva de usufructo vitalicio, el dominio de la propiedad se desmembra en dos atributos jurídicos independientes: la Nuda Propiedad (que se transfiere a los hijos) y el Usufructo Vitalicio (que se reserva el padre o madre de por vida). En este artículo explicamos su funcionamiento, derechos e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Desmembración del dominio: Nuda propiedad vs. Usufructo
Para comprender esta figura, debemos analizar los dos componentes del dominio:
- El Usufructuario: Es el titular del derecho real de usufructo. Conserva el derecho exclusivo de uso y goce de la propiedad de por vida. Puede habitar la vivienda personalmente, arrendarla y percibir el 100% de las rentas de arrendamiento para su propia manutención.
- El Nudo Propietario: Es el titular del derecho de propiedad desprovisto del uso y goce. Pasa a ser el dueño legal del inmueble, pero no puede habitar la casa, no puede cobrar arriendos ni puede desalojar al usufructuario mientras este se encuentre con vida.
¿Cómo se constituye el usufructo por escritura pública?
El usufructo sobre bienes raíces puede constituirse mediante dos vías principales en notaría:
- Por reserva en una compraventa o donación: Es la modalidad más frecuente. El padre dona o vende la nuda propiedad de su casa a su hijo mediante escritura pública, insertando una cláusula explícita mediante la cual se reserva el usufructo vitalicio sobre el inmueble a su favor (y eventualmente a favor de su cónyuge).
- Por constitución directa como acto independiente: El dueño exclusivo de una propiedad otorga una escritura pública concediendo el usufructo vitalicio a favor de un tercero de forma gratuita u onerosa.
Inscripción obligatoria en el Conservador de Bienes Raíces
Para que el usufructo vitalicio sea un derecho real protegido frente a bancos, acreedores o futuros compradores, la ley exige la doble inscripción en el Conservador de Bienes Raíces de la comuna:
- La nuda propiedad se inscribe a nombre del hijo en el Registro de Propiedad del CBR.
- El usufructo vitalicio se inscribe en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR como una carga real que afecta a la finca.
Derechos y obligaciones del usufructuario
El usufructuario tiene derecho a disfrutar del inmueble, pero está obligado a rendir inventario y caución (salvo exención en la escritura), así como a mantener la propiedad en buen estado de conservación ordinaria sin alterar su forma ni substancia.
Extinción del usufructo vitalicio
El usufructo vitalicio se extingue de pleno derecho con la muerte del usufructuario. Al fallecer el usufructuario, no se requiere tramitar un juicio ni pagar impuesto a las herencias sobre la consolidación del dominio. Basta con presentar el Certificado de Defunción ante el Conservador de Bienes Raíces para que este proceda al alzamiento y cancelación de la inscripción de usufructo, consolidándose el dominio pleno en el nudo propietario automáticamente.
Inembargabilidad del derecho de uso y habitación
A diferencia de la nuda propiedad, la ley chilena protege de forma acentuada los derechos de uso y habitación derivados del usufructo cuando son constituidos con carácter de Bien Familiar o vitalicio. Esta protección impide que terceros puedan privar al usufructuario del goce del inmueble mientras cumpla con las cargas de conservación.
Arrendamiento del inmueble por el usufructuario
El usufructuario vitalicio tiene la facultad legal de dar en arriendo la propiedad a terceros sin requerir la autorización del nudo propietario. Las rentas del arriendo ingresan íntegramente al patrimonio del usufructuario para su libre disposición.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el nudo propietario vender la casa sin la firma del usufructuario?
El nudo propietario solo podría vender la nuda propiedad. Nadie comprará una vivienda con usufructo vitalicio vigente ya que el nuevo comprador no podrá habitarla ni arrendarla hasta la muerte del usufructuario.
¿Quién paga las contribuciones y reparaciones del inmueble con usufructo?
Por regla general en el Código Civil, las expensas ordinarias de conservación, reparaciones menores y el pago del impuesto territorial (contribuciones) corresponden al usufructuario, mientras que las obras mayores corresponden al nudo propietario.
¿Se puede constituir usufructo vitalicio a favor de dos personas simultáneamente?
Sí. Es habitual constituir usufructo vitalicio conjunto y sucesivo a favor de ambos cónyuges (padre y madre), estipulando que al fallecer el primer cónyuge, el usufructo acrece en un 100% al cónyuge sobreviviente.
¿Cuánto demora inscribir el usufructo en el Conservador de Bienes Raíces?
La doble inscripción de la nuda propiedad y del usufructo vitalicio en el CBR toma entre 7 y 15 días hábiles desde el ingreso de las copias autorizadas.
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