En el ámbito del derecho de obligaciones y contratos en Chile, la regla general es que las deudas se extinguen mediante el pago de lo convenido en la moneda y forma pactada originariamente. Sin embargo, cuando un deudor no dispone de la liquidez suficiente en dinero efectivo para saldar una obligación con su acreedor (bancario, comercial o personal), las partes pueden acordar extinguir la deuda entregando en su lugar un bien distinto.
A esta modalidad de extinción de obligaciones se le conoce legalmente como Dación en Pago. Cuando el bien entregado para cancelar la deuda es un bien raíz (casa, departamento, sitio o terreno), la ley exige que el acuerdo se formalice mediante una escritura pública de dación en pago e inscribirse en el Conservador de Bienes Raíces. En este artículo detallaremos su funcionamiento, exigencias tributarias y resguardos.
Requisitos legales de la dación en pago
Para que una dación en pago de inmueble sea válida en Chile, deben concurrir los siguientes elementos contractuales:
- Existencia de una deuda preexistente y válida: Debe existir una obligación de dinero exigible previa entre el deudor y el acreedor (por ejemplo: un crédito comercial, un saldo de precio o un mutuo).
- Consentimiento expreso del acreedor: La dación en pago no puede ser impuesta unilateralmente por el deudor. El acreedor debe aceptar recibir voluntariamente el inmueble en sustitución del dinero.
- Entrega de una cosa distinta a la debida: Transferir la propiedad del bien raíz en lugar del pago en efectivo.
- Escritura Pública y Tradición Registral: Tratándose de bienes inmuebles, se requiere la otorgamiento de escritura pública firmada ante notario y su posterior inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces.
¿Qué debe contener la escritura pública de dación en pago?
La escritura redactada por un abogado especialista debe estructurarse con las siguientes cláusulas esenciales:
- Individualización de las partes: Identificación completa del deudor (tradente) y del acreedor (adquirente).
- Reconocimiento de la deuda preexistente: Detalle de la suma de dinero adeudada, el origen de la obligación y los títulos ejecutivos pendientes.
- Individualización de la propiedad: Dirección, deslindes, Rol de avalúo fiscal e inscripción de dominio previa en el CBR.
- Avaluación de la dación en pago: Otorgar a la propiedad un valor acordado que extinga la deuda en su totalidad o en una fracción especificada.
- Cláusula de finiquito y cancelación de deuda: El acreedor declara recibir la propiedad a entera satisfacción, otorgando el finiquito total y cancelando las acciones cobratorias.
- Saneamiento de la evicción: El deudor garantiza que la propiedad se entrega libre de deudas de contribuciones, embargos o prohibiciones no autorizadas.
Diferencias entre la dación en pago y la compraventa ordinaria
Aunque ambas figuras transfieren el dominio del inmueble mediante escritura e inscripción en el Conservador, la dación en pago se diferencia de la escritura de compraventa en su causa jurídica: en la compraventa el comprador se obliga a pagar un precio en dinero, mientras que en la dación en pago el tradente entrega el bien para extingir una deuda que ya existía con anterioridad.
Efectos tributarios de la dación en pago
Desde el punto de vista del Servicio de Impuestos Internos (SII), la dación en pago se equipara tributariamente a una venta traslaticia de dominio. Por ende, debe evaluarse si la dación genera mayor valor afecto a impuesto a la renta o si aplica exención por habitualidad de bienes raíces.
Dación en pago y garantía por vicios redhibitorios
Al recibir un bien raíz en dación en pago para extinguir una deuda, el acreedor conserva la acción redhibitoria para demandar la rescisión o rebaja del monto si la propiedad presenta vicios ocultos preexistentes graves. Por ello, la escritura suele incluir cláusulas de declaración de estado de conservación y entrega de certificados de recepción municipal al día.
Dación en pago parcial de deudas
Cuando el avalúo acordado del bien raíz no alcanza a cubrir la totalidad de la suma adeudada al acreedor, la escritura de dación en pago especifica que la obligación se extingue solo de forma parcial. El saldo restante continúa siendo exigible mediante los títulos ejecutivos originales.
Para evaluar una dación en pago de propiedad o redactar el borrador legal, conoce nuestros servicios de escrituras y contratos, estudio de títulos y compraventas.
Preguntas frecuentes
¿Extingue la dación en pago la deuda de forma automática?
Sí, siempre que en la escritura se declare que la entrega del inmueble extingue la totalidad de la deuda. Si el valor acordado de la propiedad es inferior a la deuda total, se extingue solo la fracción convenida.
¿Puede un banco aceptar una casa en dación en pago para saldar el crédito hipotecario?
Sí. En situaciones de mora prolongada o juicio ejecutivo, los bancos pueden acordar con el deudor la dación en pago del inmueble antes de llegar al remate judicial.
¿Cuánto demora inscribir una dación en pago en el Conservador de Bienes Raíces?
La inscripción de la dación en pago en el Registro de Propiedad del CBR toma habitualmente entre 7 y 15 días hábiles desde el ingreso de la copia autorizada.
¿Se pueden retractar las partes tras firmar la escritura de dación en pago?
Una vez firmada la escritura pública e inscrita en el CBR, la propiedad queda legalmente radicada en el acreedor, salvo que exista un vicio de nulidad o pacto de resciliación voluntario.
Cuéntanos tu caso y te orientamos sin costo ni compromiso.