La donación entre vivos es un contrato mediante el cual una persona (donante) transfiere gratuitamente una parte de sus bienes a otra persona (donatario), quien la acepta expresamente. Cuando el objeto de la donación es un bien raíz (casa, departamento, sitio o parcela de agrado en Chile), la ley exige dar cumplimiento a solemnidades extremadamente estrictas para resguardar los derechos de los herederos legitimarios y garantizar la transparencia del acto patrimonial.
A diferencia de una simple compraventa, la donación de inmuebles requiere de dos pasos fundamentales: la obtención previa de la autorización judicial (Insinuación de Donación) y la posterior firma de la escritura pública de donación e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces. En este artículo explicamos todo el procedimiento legal en Chile.
1. El trámite obligatorio de Insinuación de Donación
El artículo 1401 del Código Civil chileno establece que la donación entre vivos que exceda la suma de 2 Centavos (equivalente en la práctica a montos superiores a 2 UF) requiere imperativamente de Insinuación Judicial. La insinuación es la autorización otorgada por un Juez de Letras en lo Civil para poder donar un bien raíz.
Para obtener la insinuación judicial, el donante debe presentar una solicitud por intermedio de un abogado ante el Tribunal Civil de su domicilio, acreditando dos requisitos esenciales:
- Solvencia económica del donante: Demostrar que al donar la propiedad conservará bienes suficientes para sus congruas subsistencias (que no se quedará en la indigencia ni sin medios de vida o ingresos).
- Respeto a las legítimas hereditarias: Probar que la donación no vulnera las legítimas ni las mejoras que por ley correspondan a sus herederos forzosos (hijos, cónyuge o conviviente civil).
2. Otorgamiento de la escritura pública de donación
Una vez dictada la sentencia firme del tribunal civil que concede la insinuación de la donación, se procede a la redacción y otorgamiento de la escritura pública de donación de bien raíz ante Notario Público. En ella deben insertarse o citarse copias de la resolución judicial que autorizó el acto.
En la escritura pública comparecen de común acuerdo el donante otorgando la propiedad a título gratuito y el donatario declarando su aceptación explícita.
3. Impuesto a las Donaciones (Ley 16.271)
La donación de un inmueble está sujeta al pago del Impuesto a las Donaciones administrado por el Servicio de Impuestos Internos (SII). El impuesto se calcula sobre el valor del avalúo fiscal o tasación del bien, aplicando una escala progresiva en UTM con exenciones y rebajas según el grado de parentesco entre el donante y el donatario (padres, hijos o cónyuges gozan de tramos exentos significativos).
Previo a la inscripción registral en el Conservador, se debe presentar la declaración ante el SII y obtener el Certificado de Pago o Exención del Impuesto a las Donaciones.
4. Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Al igual que en toda transferencia inmobiliaria en Chile, la donación perfecciona la tradición del dominio únicamente mediante la inscripción de la escritura de donación en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces respectivo. Si existía reserva de usufructo vitalicio, se inscribirá simultáneamente el usufructo en el Registro de Hipotecas y Gravámenes del CBR.
Donación de bien raíz a favor del cónyuge o conviviente civil
Las donaciones entre cónyuges no separados de bienes presentan reglas especiales de revocabilidad según el Código Civil. Tratándose de parejas bajo Acuerdo de Unión Civil (AUC) o separación total de bienes, la donación de inmuebles por escritura pública requiere el cumplimiento cabal de la insinuación judicial y el pago del impuesto a las donaciones correspondientes.
Donación con reserva de usufructo y derecho de acrecer
Si la donación de la propiedad se otorga a favor de dos o más personas (por ejemplo, a dos hijos), el donante puede estipular una cláusula de acrecimiento. Esto significa que si uno de los donatarios fallece, su parte acrece automáticamente a favor del otro donatario según lo pactado en la escritura pública.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo donar mi casa a un solo hijo dejando fuera a los demás?
La donación no puede vulnerar las legítimas rigurosas que la ley garantiza a todos los hijos por igual. Si donas un bien afectando la legítima de otros hijos, los perjudicados podrán interponer la acción de inoficiosa donación al fallecer el donante.
¿Qué pasa si dono una propiedad sin hacer el trámite de insinuación judicial?
La donación practicada sin la autorización judicial previa de insinuación es nula de nulidad absoluta en la parte que exceda el monto exento legal, impidiendo su inscripción válida en el CBR.
¿Puede el donante revocar la donación en el futuro?
La donación entre vivos es por regla general irrevocable. Solo puede revocarse por causas legales graves de ingratitud del donatario (por ejemplo, si el donatario comete un delito contra la vida o bienes del donante).
¿Cuánto tiempo demora todo el proceso de donación?
El trámite judicial de insinuación de donación ante el Tribunal Civil suele tomar entre 2 y 4 meses. Posterior a la sentencia, la escritura e inscripción en el CBR toma entre 10 y 20 días hábiles.
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