Cuando el dueño de una propiedad o un comprador interesado no puede comparecer personalmente a la notaría para firmar la promesa o la escritura definitiva de compraventa (ya sea por encontrarse de viaje en el extranjero, por residir en otra región de Chile o por problemas de salud o de trabajo), la ley chilena permite actuar a través de un representante legal. Para que dicha representación sea válida tratándose de bienes raíces, se exige el otorgamiento de una escritura pública de mandato especial de compraventa.
A diferencia de un poder general, un mandato especial se acota minuciosamente a una propiedad determinada, fijando con claridad las condiciones del encargo. En este artículo explicaremos los requisitos indispensables de este tipo de escritura, las facultades bancarias necesarias y cómo evitar vicios que impidan la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
Requisitos indispensables de la escritura de mandato especial
Para que la fiscalía del banco y el Conservador de Bienes Raíces aprueben el mandato sin emitir observaciones ni reparos, la escritura pública debe señalar de manera explícita los siguientes elementos:
- Individualización precisa de las partes: Nombres completos, RUT, nacionalidad, estado civil y domicilios del mandante (quien autoriza) y del mandatario (quien firmará).
- Individualización exacta de la propiedad objeto de la venta: Dirección, comuna, Rol de avalúo fiscal y la referencia a su inscripción de dominio vigente en el Conservador de Bienes Raíces (fojas, número y año).
- Facultad explícita para fijar el precio y la forma de pago: Se debe facultar al apoderado para acordar el precio de venta (pudiendo fijarse un valor mínimo en UF o Pesos), pactar la forma de pago (contado o crédito) e instruir la custodia notarial de vales vista.
- Facultad para suscribir promesa y escritura pública: Autorización explícita para firmar la promesa, la escritura pública de compraventa, minutas de rectificación y solicitudes ante el Conservador.
- Facultades de cobro y percibir dinero (o su restricción): Especificar si el apoderado está facultado para cobrar y percibir el dinero o si la notaría debe entregar el vale vista nominativo directamente a nombre del mandante.
El requisito de la personería en la escritura final
Al momento de redactar la escritura de compraventa definitiva, el abogado insertará la cláusula de personería. En ella se transcriben o citan las partes pertinentes de la escritura pública de mandato especial, la fecha de su otorgamiento, la notaría donde se protocoloizó y la certificación de que el mandato se encuentra vigente y no ha sido revocado.
Vigencia y exigencias de los bancos e instituciones financieras
Según el Código Civil, los mandatos terminan por el desempeño del negocio encomendado, por la revocación del mandante, por la renuncia del mandatario o por el fallecimiento de cualquiera de las partes. Además, muchas instituciones financieras y conservadores de bienes raíces exigen que la fecha de otorgamiento del mandato especial no sea superior a 6 meses o 1 año al momento de firmar la compraventa, solicitando un certificado de vigencia del mandato en la notaría matriz.
Mandatos otorgados en el extranjero
Si el propietario vive en el exterior, el mandato especial debe firmarse ante el Consulado de Chile en dicho país, o bien ante un notario público local. En este último caso, el documento debe contar con la Apostilla de La Haya (o legalización consular), traducido al español si está en otro idioma, y ser protocolizado mediante escritura pública en una notaría en Chile antes de su uso en la compraventa.
Responsabilidad del apoderado y rincian de cuentas
El mandatario que actúa en virtud de un mandato especial de compraventa tiene el deber legal de rendir cuentas documentadas de su gestión al mandante una vez concluido el encargo. Si el apoderado se excede de las facultades otorgadas en la escritura pública o acuerda condiciones perjudiciales no autorizadas, responderá de los daños y perjuicios causados conforme a las reglas generales del Código Civil.
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Preguntas frecuentes
¿Puede mi mandatario firmar la escritura si el mandato no menciona el Rol de la propiedad?
La mayoría de las fiscalías bancarias y Conservadores exigen la individualización completa de la propiedad (dirección, Rol e inscripción de dominio). Si falta la mención exacta, el Conservador puede formular un reparo por falta de facultades específicas.
¿Puedo revocar el mandato especial si me arrepiento de vender?
Sí. Puedes otorgar una escritura pública de revocación en cualquier notaría y notificarla al apoderado y a la notaría donde se tramitaba la compraventa antes de que se firme la escritura definitiva.
¿El apoderado requiere mandato especial si ya tiene un poder general?
Si el poder general otorga facultades expresas de disposición y enajenación de bienes inmuebles, servirá para la venta. Sin embargo, los bancos prefieren un mandato especial redactado específicamente para la propiedad.
¿Cuánto demora el trámite de un mandato especial en notaría?
El otorgamiento de la escritura pública de mandato en notaría en Chile suele completarse en 24 a 48 horas una vez redactado el borrador por el abogado.
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