Al comprar una casa o departamento en Chile mediante un préstamo bancario, el proceso de escrituración involucra dos grandes contratos fusionados en un solo texto legal: la escritura de compraventa (entre comprador y vendedor) y la escritura de mutuo e hipoteca (entre el comprador deudor y la institución financiera que otorga el crédito).
La escritura de mutuo hipotecario es un instrumento extenso redactado por las fiscalías bancarias que contiene obligaciones financieras exigibles por décadas. Comprender la estructura de este contrato, qué es el derecho real de hipoteca y cuáles son las cláusulas bancarias que debes vigilar es esencial para todo comprador. En este artículo explicamos en detalle su funcionamiento jurídico.
1. El Contrato de Mutuo Hipotecario (El Préstamo)
El mutuo es el contrato de préstamo de consumo mediante el cual el banco entrega al comprador una suma determinada de dinero expresada en Unidades de Fomento (UF) a un plazo fijo (15, 20, 25 o 30 años) y con una tasa de interés acordada (fija, variable o mixta).
En la escritura se fijan las condiciones de pago del dividendo mensual, la fecha de vencimiento de las cuotas, los intereses moratorios aplicables en caso de atraso y las condiciones de prepago parcial o total de la deuda.
2. El Contrato de Hipoteca (La Garantía Real)
La hipoteca es el derecho real constituido sobre el bien inmueble para garantizar el cumplimiento del crédito hipotecario (regulada en el artículo 2407 del Código Civil). A través de ella, si el comprador deudor deja de pagar sus dividendos, el banco tiene el derecho preferencia de demandar ejecutivamente en juicio y rematar la propiedad en pública subasta para cobrarse la deuda con el producto del remate.
3. La Prohibición de Enajenar y Gravar
Junto con la hipoteca, la escritura bancaria incluye una cláusula de prohibición de celebrar actos y contratos. Mediante ella, el comprador se obliga a no vender, no donar, no arrendar a largo plazo ni constituir servidumbres o usufructos sobre la propiedad sin la autorización previa y por escrito del banco acreedor mientras el crédito esté vigente.
Seguros obligatorios asociados a la escritura
La legislación bancaria chilena exige que la escritura de mutuo hipotecario incorpore la contratación de dos seguros obligatorios financiados en el dividendo mensual:
- Seguro de Desgravamen: Cancela el saldo total insatisfecho de la deuda hipotecaria en caso de fallecimiento o invalidez total permanente del titular del crédito, liberando a los herederos de la deuda y consolidando el dominio limpio en la sucesión.
- Seguro de Incendio y Sismo: Cubre los daños materiales en la estructura del inmueble ante incendios, catástrofes naturales o terremotos.
Instrucciones Notariales de Pago al Vendedor
La escritura de mutuo e hipoteca incluye la estipulación de custodia de vales vista. El banco no entrega el dinero del préstamo al vendedor el día de la firma. El monto queda en custodia en notaría hasta que el Conservador emita el Certificado de Dominio Vigente e Hipotecas registrando la hipoteca y prohibición a favor del banco.
Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces
Para que el mutuo hipotecario quede perfeccionado, la copia autorizada de la escritura pública debe ingresarse al Conservador de Bienes Raíces (CBR) para practicar tres inscripciones simultáneas:
- Inscripción del dominio a nombre del comprador en el Registro de Propiedad.
- Inscripción de la hipoteca a favor del banco en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
- Inscripción de la prohibición de enajenar a favor del banco en el Registro de Prohibiciones y Interdicciones.
Facultad de prepago del crédito hipotecario
La ley bancaria chilena reconoce el derecho irrenunciable del deudor a prepagar anticipadamente su crédito hipotecario (de forma parcial o total). La escritura pública de mutuo especifica las comisiones de prepago aplicables (que no pueden exceder de 1 a 1,5 meses de intereses) y las formalidades de aviso previo al banco.
Para revisar tu borrador de escritura hipotecaria o asesorarte en la compraventa, consulta nuestras áreas de escrituras de compraventa, estudio de títulos y contratos y poderes.
Preguntas frecuentes
¿Puedo cambiarme de banco o refinanciar mi escritura de mutuo hipotecario?
Sí. La Ley de Portabilidad Financiera permite traspasar tu crédito hipotecario a otra institución bancaria con mejores tasas mediante una nueva escritura de refinanciamiento y subrogación de hipoteca.
¿Qué es la cláusula de aceleración en la escritura de mutuo?
Es una estipulación que faculta al banco para exigir el pago de la totalidad del saldo adeudado del crédito de forma inmediata en un solo acto si el deudor incurre en mora en el pago de 2 o más dividendos consecutivos.
¿Puedo elegir la compañía de seguros del crédito hipotecario?
Sí. Aunque el banco propone sus pólizas colectivas, el cliente tiene el derecho legal de contratar los seguros de desgravamen e incendio con la compañía de seguros elegida libremente por él, siempre que cumpla la cobertura requerida.
¿Cuánto demora el proceso de inscripción del mutuo hipotecario en el CBR?
La tramitación del set de inscripciones del mutuo hipotecario en el Conservador de Bienes Raíces toma habitualmente entre 10 y 25 días hábiles.
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