En el mercado de financiamiento privado e inmobiliario en Chile, no todos los préstamos de dinero ni todas las compras de propiedades se realizan a través del sistema bancario tradicional. Con frecuencia, un inversionista particular presta una importante suma de dinero a un tercero para un negocio, o un vendedor acuerda vender su casa o parcela a plazo permitiendo al comprador pagar un saldo de precio en 24 o 36 cuotas mensuales fijadas en Unidades de Fomento (UF).
Para resguardar estos dineros y garantizar que el acreedor no pierda su capital si el deudor cae en insolvencia, la legislación chilena (artículos 2407 al 2435 del Código Civil) contempla la figura de la Constitución de Hipoteca entre Particulares (Contrato de Mutuo con Garantía Hipotecaria y Prohibición de Enajenar). En este artículo explicamos cómo se redacta esta escritura pública, cómo se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) y cómo se ejecuta judicialmente en caso de no pago.
1. ¿Qué es la Hipoteca Civil según el Código Civil?
El artículo 2407 del Código Civil define: "La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor".
Ventajas jurídicas de la hipoteca para el acreedor particular:
- 1. Derecho de Persecución (Artículo 2428): La hipoteca grava a la propiedad misma. Si el deudor vende o transfiere la casa a un tercero, el acreedor hipotecario conserva el derecho legal de embargar y rematar el inmueble en manos de quienquiera que lo posea.
- 2. Derecho de Preferencia de Tercera Clase (Artículo 2477): En caso de juicio ejecutivo o quiebra del deudor, el acreedor hipotecario tiene derecho a pagarse de forma preferente con el producto del remate del bien raíz, por sobre cualquier acreedor valista común.
2. Estructura de la Escritura Pública de Mutuo e Hipoteca
El contrato es solemne y debe otorgarse obligatoriamente por escritura pública ante Notario Público:
- Cláusula de Contrato de Mutuo o Préstamo de Dinero: Se individualiza el monto prestado en pesos o UF, la tasa de interés pactada (respetando el límite de la Tasa de Interés Máxima Convencional fijada por la CMF), el número de cuotas mensuales y la fecha de vencimiento de cada pago.
- Cláusula de Constitución de Hipoteca Específica: El deudor grava formalmente su bien raíz a favor del acreedor particular para garantizar el pago íntegro y oportuno del mutuo.
- Cláusula de Prohibición Voluntaria de Gravar y Enajenar: El deudor se obliga a no vender, no hipotecar a favor de terceros y no arrendar a largo plazo el inmueble sin la autorización previa y por escrito del acreedor mientras la deuda se encuentre insoluta.
- Cláusula de Aceleración: Faculta al acreedor para hacer exigible la totalidad del saldo insoluto de forma inmediata si el deudor se atrasa en el pago de una o más cuotas mensuales.
3. Ejecución Judicial en caso de Incumplimiento: El Juicio Ejecutivo Hipotecario
Si el deudor incurre en mora, la escritura pública constituye un título ejecutivo perfecto. El acreedor no necesita tramitar un largo juicio ordinario; interpone directamente un Juicio Ejecutivo de Desapropio y Embargo Hipotecario ante el Juzgado de Letras en lo Civil, ordenando el juez el embargo y remate del inmueble en pública subasta judicial para pagarse íntegramente de la deuda con los fondos recaudados.
Emisión de pagarés y liquidación de reajustes en UF
El mutuo hipotecario privado estipula con claridad el valor de conversión de la UF y el procedimiento para liquidar intereses morosos, otorgando al acreedor particular títulos ejecutivos perfectos para accionar judicialmente ante cualquier incumplimiento en el pago de las cuotas.
Cobranza ejecutiva y ejecución de hipotecas privadas
Contar con una escritura pública de mutuo hipotecario con cláusula de aceleración y pagarés autorizados ante notario permite accionar judicialmente de inmediato ante el juez civil, embargando y rematando la propiedad en caso de no pago.
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Preguntas frecuentes
¿Se pueden firmar pagarés notariales para respaldar cada cuota del mutuo?
Sí. Es una excelente práctica jurídica suscribir pagarés a la vista o con vencimiento sucesivo autorizados ante notario para cada cuota del crédito, facilitando la cobranza ejecutiva.
¿Paga Impuesto de Timbres y Estampillas el mutuo de dinero entre particulares?
Sí. Todo documento que dé cuenta de una operación de crédito de dinero está gravado con el Impuesto de Timbres y Estampillas (tasa de 0,066% mensual con tope de 0,8%) que se paga en el Formulario 24 del SII.
¿Qué pasa si el deudor fallece antes de terminar de pagar el préstamo?
La deuda y la hipoteca se transmiten a los herederos del deudor en virtud de la sucesión por causa de muerte, conservando el acreedor su garantía sobre el inmueble.
¿Cómo se alza la hipoteca una vez que el deudor paga la totalidad del préstamo?
El acreedor otorga una Escritura Pública de Cancelación de Deuda y Alzamiento de Hipoteca ante Notario, la cual se subinscribe al margen en el Conservador de Bienes Raíces.
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