Frente a situaciones de sobreendeudamiento, insolvencia financiera transitoria o imposibilidad sobreviniente de continuar pagando las cuotas de un crédito mutuo hipotecario en Chile, deudores y entidades bancarias recurren frecuentemente a un mecanismo de extinción obligacional altamente eficaz: la dación en pago. Esta convención se materializa mediante una escritura pública de dación en pago ante notario público, en virtud de la cual el deudor transfiere el dominio de un bien raíz a favor de la institución financiera acreedora, la cual consiente en recibir dicha propiedad a cambio de tener por extinguida total o parcialmente la deuda pendiente.
Aunque no se encuentra sistematizada bajo un título único en el Código Civil chileno, la dación en pago constituye una modalidad legítima de cumplimiento reconocida por la doctrina y la jurisprudencia de los tribunales de justicia (en virtud de los artículos 1568, 1569 y concordantes con las reglas de la compraventa), requiriendo un riguroso blindaje notarial para evitar saldos insolutos insospechados y demandas judiciales posteriores.
1. Concepto y Asimilación Jurídica de la Dación en Pago
El principio general del pago en Chile (artículo 1569 del Código Civil) dicta que el acreedor no puede ser obligado a recibir una cosa distinta de la que se le debe, ni aun a pretexto de ser de igual o mayor valor. Sin embargo, en virtud de la autonomía de la voluntad, las partes pueden convenir que el deudor entregue un bien determinado para extinguir la obligación. La dación en pago reúne características singulares:
- Consentimiento Expreso del Acreedor: La institución bancaria o acreedor comercial debe aceptar de manera explícita y formal la entrega del bien raíz en sustitución de la suma de dinero adeudada.
- Asimilación a la Compraventa Inmobiliaria: La doctrina civil y la Corte Suprema han establecido unánimemente que cuando la dación en pago recae sobre un bien raíz, se asimila formalmente al contrato de compraventa (artículo 1793 del Código Civil), donde el inmueble equivale a la cosa vendida y el monto de la deuda condonada o extinguida equivale al precio pactado.
- Solemnidad Legal Ineludible: Al transferirse el dominio de un bien raíz, la dación en pago exige de forma perentoria el otorgamiento de escritura pública notarial y la subsecuente inscripción en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces (CBR).
2. Cláusula de Finiquito Completo y Liberación de Codeudores
El punto más trascendental para el deudor en la redacción de la escritura de dación en pago es la cláusula de saldo y finiquito. En muchas ocasiones, el valor de tasación del inmueble aceptado por el banco es inferior al saldo insoluto de la deuda hipotecaria y los intereses de mora devengados:
Asimismo, el abogado de escrituras debe asegurar que la minuta notarial contemple expresamente la liberación total de los fiadores, avales y codeudores solidarios que hayan garantizado la operación original, extinguiendo por completo los pagarés o títulos ejecutivos preexistentes y ordenando su restitución material o inutilización notarial.
3. Alzamiento Simultáneo de Hipotecas y Gravámenes
Por regla general, el inmueble que se entrega en dación en pago ya se encuentra gravado con hipotecas y prohibiciones de enajenar inscritas a favor del mismo banco acreedor. Por consiguiente, la escritura pública debe tener un carácter doble:
- Transferencia de Dominio: El deudor transfiere la propiedad a favor del banco, fijándose el valor convenido para la operación.
- Alzamiento y Cancelación de Gravámenes: En el mismo instrumento, el banco comparece a través de sus apoderados con poder suficiente declarando expresamente alzadas todas las hipotecas, prendas, prohibiciones de enajenar y gravámenes que afectaban a la propiedad y al deudor en virtud de los contratos de mutuo primitivos.
De esta manera, al ingresar la copia autorizada al Conservador de Bienes Raíces, el Conservador inscribe el dominio a nombre del banco y cancela simultáneamente las hipotecas en el Registro de Hipotecas y Gravámenes.
4. Aspectos Tributarios de la Dación en Pago
Desde el punto de vista del Servicio de Impuestos Internos (SII), la dación en pago es calificada como un acto traslaticio de dominio a título oneroso. Por lo tanto, deben analizarse dos elementos tributarios indispensables:
- Impuesto a la Ganancia de Capital: Si el deudor es una persona natural que adquirió el inmueble después del año 2004, debe evaluarse si la diferencia entre el valor de adquisición reajustado y el valor asignado a la dación genera mayor valor afecto a impuesto a la renta conforme al artículo 17 N° 8 de la Ley de la Renta.
- Certificado de Deuda de Contribuciones: La notaría pública exigirá para autorizar la matriz el Certificado de Deuda de Contribuciones al día emitido por la Tesorería General de la República, debiendo convenirse entre las partes quién asume el pago de las cuotas pendientes de impuesto territorial.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el banco rechazar mi solicitud de entregar el inmueble en dación en pago?
Sí. La dación en pago requiere el consentimiento voluntario del acreedor (el banco no está obligado por ley a recibir un inmueble en lugar de dinero). El banco evaluará la tasación comercial, el estado de conservación del bien y su facilidad de venta antes de aceptar.
¿Qué pasa con mis codeudores solidarios tras firmar la dación?
Si la escritura redactada por el abogado contiene una cláusula expresa de finiquito total y liberación de garantías personales, los codeudores quedan libres de toda obligación. Si dicha cláusula se omite y subsiste un saldo insoluto, el banco puede demandar judicialmente a los codeudores.
¿La dación en pago evita que me embarguen otros bienes?
Sí. Al extinguirse la deuda mediante la dación en pago total aceptada por el banco, concluye la mora y cesa cualquier juicio ejecutivo pendiente, ordenándose el archivo de la causa y el alzamiento de otros embargos trabados.
¿Cuánto tarda en completarse la inscripción de la dación en el CBR?
Una vez suscrita la escritura en notaría por el deudor y los apoderados bancarios, la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces suele demorar entre 15 y 30 días hábiles.
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