En el derecho de contratos chileno impera el célebre principio consagrado en el artículo 1545 del Código Civil: "Todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes". Esto significa que ni el comprador ni el vendedor pueden anular unilateralmente un contrato de compraventa firmado ante notario por el mero hecho de haberse arrepentido.
Sin embargo, el mismo precepto legal establece la vía de escape amistosa: las partes pueden acordar dejar sin efecto un contrato de mutuo acuerdo mediante la figura jurídica de la resciliación o mutuo disenso (artículo 1567). Tratándose de bienes raíces, este acto exige ser otorgado mediante una escritura pública de resciliación de compraventa. En este artículo explicaremos sus requisitos, consecuencias registrales y resguardos.
¿Qué es la resciliación de una compraventa?
La resciliación es la convención en que las partes interesadas, siendo capaces de disponer libremente de lo suyo, consienten en dar por nula y dejar sin efecto una obligación o contrato celebrado anteriormente, restituyendo las cosas al estado en que se encontraban antes de contratar.
A diferencia de la resolución judicial (que proviene de una demanda por incumplimiento de contrato) o la nulidad (declarada por vicios legales del consentimiento), la resciliación es un acuerdo 100% voluntario celebrado entre comprador y vendedor.
Solemnidades: La Escritura Pública e inscripción en el CBR
Dado que la compraventa de un inmueble exige solemnidad de escritura pública (artículo 1801 del Código Civil), la resciliación de dicha compraventa debe otorgarse con exactamente las mismas solemnidades:
- Escritura Pública de Resciliación: Otorgada por el comprador y el vendedor ante Notario Público. En ella declaran dejar sin efecto la compraventa antecedente, acuerdan la devolución del precio pagado y la restitución de la propiedad.
- Cancelación de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: La escritura de resciliación debe ingresarse al CBR para que el registrador estampe la anotación marginal de cancelación en la inscripción de dominio de la compraventa resciliada.
¿Cuándo se recomienda resciliar una compraventa?
Las situaciones más habituales para recurrir a la resciliación por escritura pública son:
- Rechazo inesperado del crédito hipotecario tras la firma: Si se firmó la compraventa ante notario pero el banco del comprador denegó el desembolso final por un cambio en su situación laboral o financiera.
- Aparición de vicios graves no conocidos en la propiedad: Si tras la firma las partes acuerdan deshacer el negocio de forma pacífica en lugar de iniciar un juicio por vicios redhibitorios.
- Errores insubsanables en la forma de pago o precio: Cuando es preferible anular el título y volver a escriturar que hacer múltiples minutas de rectificación.
Diferencias entre resciliación, rescisión y resolución
Es muy frecuente confundir estos términos del derecho civil chileno:
- Resciliación: Anulación por mutuo acuerdo voluntario entre las partes sin juicio.
- Rescisión (Nulidad Relativa): Declarada por un juez por vicios en la formación del consentimiento (error, fuerza, dolo o lesión enorme).
- Resolución: Extinción del contrato por demanda judicial de una parte ante el incumplimiento de la otra.
Riesgos si existen terceros involucrados (Hipotecas de bancos)
La resciliación no puede perjudicar los derechos de terceros adquiridos de buena fe. Si el comprador ya había inscrito una hipoteca o prohibición a favor de un banco en el intertanto, la resciliación no borrará la hipoteca del banco sin el consentimiento explícito de dicha institución financiera.
Efectos de la resciliación respecto del Servicio de Impuestos Internos
Para que el Servicio de Impuestos Internos (SII) reconozca la resciliación de una compraventa y no exija el pago de impuestos por una supuesta segunda transferencia, la escritura de resciliación debe dejar constancia explícita de que las partes vuelven exactamente al estado anterior y devolvieron el precio en su totalidad.
Inscripción del título anterior en el Conservador
Al inscribir la anotación marginal de resciliación en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces, la inscripción a favor del vendedor original cobra vigencia plena de forma inmediata, permitiéndole solicitar un nuevo Certificado de Dominio Vigente a su nombre.
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Preguntas frecuentes
¿Puede una sola parte exigir la resciliación si la otra no quiere?
No. La resciliación requiere el consentimiento mutuo de ambas partes por escritura pública. Si una parte se opone, la otra solo podrá acudir a los tribunales exigiendo la resolución por incumplimiento de contrato.
¿Qué pasa con el dinero del precio en la resciliación?
En la escritura de resciliación debe quedar regulada expresamente la devolución del precio. El comprador restituye la propiedad y el vendedor devuelve el dinero recibido (o la notaría devuelve los vales vista en custodia).
¿Cuánto tiempo demora la cancelación de la compraventa en el CBR?
La inscripción de la anotación marginal de resciliación en el Conservador de Bienes Raíces toma habitualmente entre 5 y 12 días hábiles.
¿Paga impuestos la resciliación de una compraventa?
Si la resciliación se realiza dentro de los plazos legales y restituye las cosas al estado anterior, no se considera una nueva venta tributaria, estando exenta del pago de impuesto al valor agregado.
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