Comprar una casa o departamento que fue adquirido por sus actuales vendedores mediante una herencia es una situación sumamente habitual en el mercado inmobiliario chileno. Sin embargo, las propiedades heredadas son, al mismo tiempo, las que presentan la mayor cantidad de trabas jurídicas, reparos registrales y riesgos de nulidad. Para que una compraventa sobre un inmueble de una masa hereditaria sea plenamente válida y segura, es imprescindible llevar a cabo un estudio de títulos riguroso enfocado en las reglas del Derecho de Sucesiones.
En este artículo abordaremos cuáles son los requisitos exigidos por la ley chilena para vender una propiedad heredada, qué documentos debe examinar el abogado y cuáles son los riesgos más graves que se deben prevenir antes de firmar la promesa o la escritura de compraventa.
Las 4 inscripciones hereditarias obligatorias según el Código Civil
En Chile, el artículo 688 del Código Civil establece de forma categórica que los herederos no pueden disponer de un bien raíz heredado (es decir, no pueden venderlo, permutarlo ni hipotecarlo) mientras no se hayan practicado las siguientes inscripciones en el Conservador de Bienes Raíces (CBR):
- Inscripción de la Posesión Efectiva: Tratándose de herencias intestadas (sin testamento), la posesión efectiva es concedida por resolución del Registro Civil. Tratándose de herencias testadas, se otorga mediante resolución judicial ante el Tribunal Civil del último domicilio del fallecido. Dicha resolución debe inscribirse en el Registro de Propiedad del Conservador correspondiente.
- Inscripción del Testamento (si aplica): Si el causante dejó testamento, este debe inscribirse junto con el auto de posesión efectiva en el Registro de Propiedad del CBR.
- Inscripción Especial de Herencia (IEH): Es la inscripción mediante la cual el inmueble queda inscrito a nombre de todos los herederos en conjunto (comunidad hereditaria) en el Registro de Propiedad del Conservador donde se ubica el bien raíz.
- Inscripción de la Adjudicación (opcional): Si los herederos realizaron la partición de bienes y la propiedad le fue adjudicada a uno solo de ellos, debe inscribirse la escritura pública de partición o adjudicación a su nombre exclusivo. Si no hay partición y venden todos los herederos juntos, basta con la Inscripción Especial de Herencia.
¿Qué revisa el abogado en el estudio de títulos de una herencia?
Durante la auditoría legal de un inmueble heredado, el abogado especialista debe auditar minuciosamente los siguientes aspectos clave:
A. Verificación del pago o exención del Impuesto a las Herencias
La Ley 16.271 sobre Impuesto a las Herencias, Asignaciones y Donaciones establece que las inscripciones hereditarias no pueden practicarse ni autorizarse si no se acredita el pago total del impuesto a la herencia o la emisión del Certificado de Exención del Impuesto por parte del Servicio de Impuestos Internos (SII).
Si la posesión efectiva se tramitó pero nunca se acreditó el pago del impuesto ante el SII, el Conservador no autorizará la inscripción traslaticia de dominio a favor del nuevo comprador.
B. Unanimidad de la comunidad hereditaria
Mientras la propiedad permanezca a nombre de la comunidad hereditaria (tras la Inscripción Especial de Herencia), todos y cada uno de los herederos deben concurrir firmando la escritura de compraventa, ya sea de forma personal o representados por un mandato otorgado por escritura pública con facultades expresas para vender el bien raíz.
Si un solo heredero se niega a firmar o fue omitido de la tramitación de la posesión efectiva, el contrato de compraventa no se podrá perfeccionar, salvo que previamente se realice una cesión de derechos o un juicio de partición de bienes.
C. Verificación de herederos omitidos o cesiones de derechos
El abogado debe revisar si existen hijos no reconocidos, cónyuges sobrevivientes no declarados o cesiones de derechos hereditarios realizadas con anterioridad a terceros. La aparición de un heredero omitido tras la venta puede desencadenar acciones judiciales de petición de herencia y viciar la compraventa.
D. Deudas del fallecido o cargas sobre la herencia
Es indispensable verificar si el causante o la masa hereditaria mantienen deudas morosas, hipotecas no alzadas o embargos judiciales decretados por acreedores del difunto antes de su fallecimiento.
Riesgos comunes al comprar inmuebles de herencias
- Venta de derechos hereditarios sobre bien determinado: Intentar comprar "un porcentaje de la casa" cuando aún no hay partición ni adjudicación clara. Lo que corresponde comprar es el dominio pleno del inmueble firmado por todos los comuneros.
- Herederos menores de edad: Si entre los herederos figuran hijos menores de edad, la ley exige tramitar una autorización judicial de enajenación de bienes de menores ante el Tribunal de Familia, demostrando la necesidad o utilidad de la venta. Sin esta autorización judicial, la venta del bien del menor es nula de nulidad absoluta.
- Cónyuge sobreviviente con derecho real de habitación: Verificar que el cónyuge sobreviviente no haya hecho uso de su derecho real de habitación viagero y exclusivo sobre el hogar común, el cual debe ser renunciado expresamente en la escritura.
Pasos para regularizar una herencia antes de vender
Si eres heredero o deseas adquirir una propiedad cuya sucesión aún está incompleta, el camino legal correcto es el siguiente:
- Tramitar la posesión efectiva ante el Registro Civil o Tribunal Civil.
- Obtener la declaración de exención o pago del impuesto a las herencias ante el SII.
- Inscribir la Posesión Efectiva y la Inscripción Especial de Herencia en el Conservador de Bienes Raíces.
- Efectuar el estudio de títulos y redactar la escritura de compraventa con la comparecencia de la totalidad de los comuneros.
En conclusión, el estudio de títulos de una propiedad heredada exige un conocimiento profundo del derecho sucesorio e inmobiliario chileno. Asegurar que cada inscripción del artículo 688 esté al día es la única garantía para adquirir un bien raíz con la certeza absoluta de que el título es inatacable.
Preguntas frecuentes
¿Puede un solo heredero vender la casa si los demás herederos no quieren?
No. Para vender una propiedad inscrita a nombre de una comunidad hereditaria se requiere el consentimiento unánime de todos los herederos. Si uno no quiere vender, los demás pueden solicitar la partición judicial de bienes.
¿Qué pasa si hay un heredero menor de edad en la sucesión?
Se debe solicitar una autorización judicial ante el Juzgado de Familia por intermedio de un abogado. El juez evaluará que la venta beneficie económicamente al menor antes de autorizar la firma de la escritura.
¿Se puede hacer el estudio de títulos mientras se tramita la Posesión Efectiva?
Se pueden avanzar las revisiones de títulos antiguos, pero el estudio de títulos definitivo solo concluirá formalmente cuando el Registro Civil emita la Posesión Efectiva y se practique la Inscripción Especial de Herencia en el CBR.
¿Qué ocurre si el fallecido tenía una hipoteca con seguro de desgravamen?
El seguro de desgravamen cancela la deuda hipotecaria al fallecer el titular. Los herederos deben tramitar el alzamiento de la hipoteca ante el banco para dejar la propiedad libre de gravámenes antes de vender.
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