Durante el periodo que media entre la firma de una promesa de compraventa ante Notario Público y la fecha fijada para suscribir la escritura definitiva de compraventa (lapso que habitualmente toma entre 30 y 90 días en operaciones al contado, o varios meses cuando se tramitan créditos hipotecarios bancarios o recepciones municipales), puede ocurrir un acontecimiento humano tan trágico como imprevisto: el fallecimiento repentino del promitente comprador o del promitente vendedor.
Ante esta conmoción, los familiares, herederos y la contraparte sobreviviente suelen preguntarse con angustia e incertidumbre: ¿Queda la promesa de compraventa extinguida automáticamente por la muerte? ¿Pierde el comprador el pie entregado? ¿Están los hijos del vendedor fallecido obligados a firmar la venta definitiva? En el ordenamiento jurídico chileno, la respuesta descansa en un principio sucesorio fundamental consagrado en los artículos 951 y 1097 del Código Civil: las obligaciones emanadas de una promesa de compraventa son esencialmente transmisibles y no personalísimas, pasando de pleno derecho a los herederos del difunto. En este artículo explicamos cuáles son los pasos legales a seguir, cómo tramitar la posesión efectiva y cómo evitar juicios sucesorios.
1. El Principio de Transmisibilidad de las Obligaciones (Artículo 1097 del Código Civil)
El artículo 1097 del Código Civil establece la regla universal de la sucesión hereditaria:
- Continuadores Legales de la Persona del Causante: "Los asignatarios a título universal, con cualesquiera palabras que se les llame, y aunque en el testamento se les califique de legatarios, son herederos; representan la persona del testador para sucederle en todos sus derechos y obligaciones transmisibles".
- Obligación de Hacer Transmisible: La promesa engendra una obligación personal de hacer (suscribir el contrato definitivo). Salvo que el contrato contenga una cláusula expresa que declare la promesa como intuito personae (terminable por muerte), la obligación de vender o de comprar se transmite a los herederos a prorrata de sus cuotas hereditarias (artículo 1354).
2. Escenario 1: Fallece el Promitente Vendedor
Si quien muere es el dueño de la propiedad prometida en venta:
- Imposibilidad de Vender de Inmediato: Los herederos no pueden concurrir a la notaría a firmar la escritura de compraventa de inmediato. Por mandato del artículo 688 del Código Civil, los herederos tienen prohibición legal de disponer del inmueble mientras no se cumplan las inscripciones sucesorias en el Conservador de Bienes Raíces (CBR).
- Tramitación Obligatoria de la Posesión Efectiva: Los herederos deben ingresar la solicitud de Posesión Efectiva ante el Servicio de Registro Civil e Identificación (o ante el tribunal civil si hubo testamento), declarar el inmueble en el Formulario 4412 del SII e inscribir la Inscripción Especial de Herencia en el CBR.
- Comparecencia Conjunta de la Totalidad de los Herederos: Una vez practicadas las inscripciones, el 100% de los herederos legales (o su mandatario común facultado por escritura pública) debe concurrir a firmar la compraventa definitiva a favor del promitente comprador. Si un heredero se niega, el comprador puede demandar el cumplimiento forzado en juicio civil.
3. Escenario 2: Fallece el Promitente Comprador
Si quien fallece es la persona que se había comprometido a adquirir la propiedad:
- Transmisión del Derecho de Compra: El derecho de comprar la casa y el dinero entregado en pie se transmiten a sus herederos, debiendo estos inventariar el crédito en la masa hereditaria.
- El Problema del Crédito Hipotecario: Si el comprador iba a pagar con un mutuo bancario, su fallecimiento hace caer la aprobación crediticia. Si la promesa contemplaba la cláusula de condición suspensiva bancaria, los herederos pueden solicitar la resciliación inmediata del contrato sin multas y la devolución del 100% del pie depositado en notaría.
4. Asesoría Letrada en Sucesiones y Títulos Hereditarios
Contar con un abogado especialista permite gestionar de forma célere las inscripciones del artículo 688 en el CBR y coordinar a los herederos, evitando que la promesa caduque o que se traben litigios familiares.
Para tramitar posesiones efectivas expeditas o redactar promesas de compraventa con cláusulas de sucesión blindadas, conoce nuestro servicio de posesión efectiva y herencias, compraventa de propiedades y estudio de títulos.
Preguntas frecuentes
¿Puede un heredero solitario firmar la venta si los demás hermanos están en el extranjero?
No. Para vender un inmueble hereditario se exige el consentimiento unánime del 100% de los comuneros o que los ausentes otorguen un mandato especial por escritura pública con facultad de venta.
¿Qué pasa si los herederos deciden no vender la casa y quedarse con ella?
Si los herederos se rehúsan a cumplir la promesa válidamente firmada por el causante, el comprador puede demandar la ejecución forzada del contrato o el cobro de la cláusula penal con indemnizaciones.
¿Se liberan automáticamente los vales vista en custodia notarial ante la muerte?
El Notario Público no puede entregar fondos a herederos sin que estos le exhiban la Resolución Exenta de Posesión Efectiva y el certificado de pago o exención del impuesto a las herencias del SII.
¿Cuánto cuesta tramitar la posesión efectiva de los herederos para poder escriturar?
La tramitación en el Registro Civil es gratuita o de arancel bajo según el tramo de la masa hereditaria, pagándose los derechos de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces.
Cuéntanos tu caso y te orientamos sin costo ni compromiso.