En el mercado de inversiones en Chile, la adquisición de bienes raíces a través de remates y subastas judiciales ante los Tribunales Civiles o Juzgados de Cobranza Laboral y Previsional representa una de las estrategias más rentables para adquirir casas, departamentos, oficinas, galpones o terrenos agrícolas con descuentos reales de entre el 20% y el 50% respecto de su valor comercial de mercado.
No obstante, el negocio de los remates judiciales no es apto para compradores improvisados. Se trata de un ecosistema jurídico altamente técnico donde no existen las garantías tradicionales de posventa de la Ley del Consumidor, donde los vicios ocultos (vicios redhibitorios) no pueden reclamarse al tribunal y donde una falla en la auditoría del expediente judicial puede significar perder la garantía de postura o heredar deudas de gastos comunes millonarias. En este artículo presentamos la guía legal definitiva para invertir en remates inmobiliarios en Chile de forma segura y rentable.
Paso 1: Auditoría Exhaustiva del Expediente Judicial (Due Diligence Procesal)
Antes de consignar un solo peso de garantía para la subasta, tu abogado especialista debe auditar la causa en el portal del Poder Judicial (pjud.cl):
- 1. Notificación Válida a Todos los Acreedores Hipotecarios (Purga de la Hipoteca): El artículo 2428 del Código Civil exige que todos los bancos e instituciones que tengan hipotecas inscritas sobre el inmueble hayan sido legalmente citados al remate. Si el ejecutante omitió notificar a un segundo o tercer acreedor hipotecario, la hipoteca de ese banco NO se cancelará y sobrevivirá a la subasta.
- 2. Inexistencia de Tercerías o Recursos Pendientes: Verificar que no existan tercerías de dominio deducidas por cónyuges o terceros, ni recursos de apelación que puedan anular el remate con posterioridad.
- 3. Bases de Remate Claras: Revisar la fecha y hora de la audiencia telemática (vía Zoom), el mínimo fijado para las posturas (generalmente el avalúo fiscal) y la forma de pago del saldo (habitualmente dentro de 3 a 5 días hábiles siguientes al remate).
Paso 2: Consignación de la Garantía de Postura (El 10%)
Para participar en la puja como postor calificado:
- El interesado debe depositar en la cuenta corriente jurisdiccional del Tribunal Civil (a través del cupón de pago del BancoEstado o transferencia electrónica autorizada) una suma equivalente al 10% del mínimo fijado para la subasta.
- El tribunal verifica el depósito y envía el enlace de conexión a la audiencia virtual de remate.
Paso 3: Audiencia de Subasta y Firma del Acta de Remate
En la audiencia virtual dirigida por el Secretario del Tribunal, los postores realizan sus ofertas sucesivas. Al adjudicarse el inmueble al mejor postor:
- Se extiende de inmediato el Acta de Remate, la cual tiene el valor legal de una promesa solemne de compraventa firmada electrónicamente por el Juez, el Secretario y el adjudicatario.
- El comprador consigna el saldo del precio dentro del plazo fijado en las bases.
- El Juez de Letras en lo Civil suscribe la escritura pública definitiva de compraventa en remate judicial en representación legal del deudor ejecutado.
Paso 4: Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (CBR)
La escritura pública se ingresa al Conservador de Bienes Raíces de la comuna:
- Se practica la Inscripción de Dominio a nombre del inversionista adjudicatario en el Registro de Propiedad.
- El Conservador cancela todas las hipotecas, embargos y prohibiciones anteriores por orden expresa del mandato judicial inserto en la escritura matriz.
Cálculo de rentabilidad neta y gastos operacionales de subasta
El inversionista profesional en remates judiciales debe proyectar en su flujo financiero los aranceles del receptor judicial, las costas procesales del juicio, las reparaciones de posventa y la liquidación de contribuciones morosas para asegurar un margen de ganancia óptimo.
Acompañamiento legal integral en subastas judiciales
Desde la revisión del expediente y la citación de acreedores hipotecarios hasta la adjudicación telemática y la toma de posesión material con auxilio policial, contar con un abogado especialista maximiza la rentabilidad y seguridad de tu inversión.
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Preguntas frecuentes
¿Qué pasa con las deudas de contribuciones de una propiedad comprada en remate?
Las deudas de contribuciones territoriales gozan de privilegio preferente de primera clase y se pagan con el producto del remate con cargo al precio consignado por el comprador.
¿Responde el comprador por las deudas de gastos comunes del departamento rematado?
El artículo 4° de la Ley 21.442 establece que la deuda de gastos comunes sigue a la unidad. El adjudicatario debe cotizar previamente el monto adeudado en la administración del edificio e incorporarlo en su cálculo de rentabilidad.
¿Puedo ceder mi postura a otra persona o sociedad tras ganar el remate?
Sí. En el mismo acto del remate o mediante escrito posterior dentro del plazo fijado en las bases, el adjudicatario puede declarar que compró para un tercero o para una sociedad SpA de su propiedad.
¿Se pagan impuestos a la renta por revender una propiedad adquirida en remate?
La posterior venta del inmueble adjudicado tributa bajo las reglas generales de ganancia de capital del Impuesto a la Renta ante el SII, pudiendo utilizar el beneficio de las 8.000 UF exentas si se trata de persona natural no habitual.
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