Al reservar una propiedad raíz en Chile —sea una casa en condominio, un departamento en la ciudad o una parcela de agrado—, es universal que el vendedor exija al comprador la entrega material de un pie, señal de reserva o arras (habitualmente correspondiente al 5%, 10% o 20% del valor total de la venta) como muestra inequívoca de seriedad del negocio y garantía del cumplimiento de la promesa de compraventa.
Sin embargo, transferir este dinero directamente a la cuenta corriente personal del vendedor antes de que se practique el estudio de títulos o se obtenga la aprobación crediticia bancaria es uno de los errores patrimoniales más peligrosos que puede cometer un comprador: si los títulos de la propiedad resultan estar embargados, hipotecados o con vicios insubsanables en el Conservador de Bienes Raíces (CBR), el comprador se verá obligado a demandar judicialmente al vendedor en un largo juicio civil para intentar recuperar su dinero. En el derecho chileno, la figura de las Arras (artículos 1803 al 1805 del Código Civil) y las Instrucciones Notariales de Custodia ofrecen el mecanismo de blindaje perfecto. En este artículo explicamos detalladamente cómo funcionan ambas modalidades.
1. Las Arras en el Código Civil: Arras Penitenciales vs. Arras Parte de Precio
El Código Civil chileno distingue dos naturalezas jurídicas radicalmente distintas para el dinero entregado en señal de garantía:
- 1. Arras Penitenciales o de Desistimiento (Artículo 1803 del Código Civil): "Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá arrepentirse; el que ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas". En esta modalidad, las arras otorgan un derecho legal de retracto o desistimiento voluntario: el comprador puede desistirse perdiendo el pie entregado, o el vendedor puede retractarse devolviendo el doble de lo recibido.
- 2. Arras como Parte del Precio o Señal de Quedar Convenidos (Artículo 1805 del Código Civil): Si las partes estipulan expresamente por escrito que las arras se dan como parte del precio o en señal de quedar convenidos, el contrato queda irrevocable y ninguna de las partes puede retractarse unilateralmente. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento forzado de la venta más indemnizaciones.
2. El Peligro de Transferir Directamente al Vendedor
Si el comprador deposita el pie directamente en la cuenta bancaria del vendedor o corredora sin custodia notarial:
- El dinero ingresa al patrimonio personal del vendedor, quedando expuesto a embargos de acreedores del vendedor o juicios ejecutivos tributarios de Tesorería.
- Si el estudio de títulos arroja reparos graves, el vendedor puede haberse gastado el dinero, alegando que "no tiene liquidez" para devolver el pie de inmediato.
3. Redacción de las Instrucciones Notariales de Entrega y Devolución
La carta de instrucciones firmada ante el Notario Público debe contemplar dos directrices perentorias:
- Condición de Entrega al Vendedor: El Notario entregará el vale vista al vendedor única y exclusivamente al momento de firmarse la escritura definitiva de compraventa, imputándose dicho monto al pago efectivo del precio convenido.
- Condición de Restitución al Comprador: Si el estudio de títulos no es aprobado por el abogado del comprador dentro del plazo convenido, o si el crédito hipotecario es denegado por el banco, o si el vendedor no subsana observaciones de títulos, el Notario queda expresamente instruido para restituir el vale vista original e íntegro al comprador de forma inmediata, previa exhibición del informe de reparos.
Protocolización de recibos y rendición de cuentas notarial
La entrega del vale vista al Notario se formaliza mediante la emisión de un recibo oficial de custodia foliado, obligando al ministro de fe a conservar el título bajo estricta reserva hasta que se cumplan las condiciones fijadas en la carta de instrucciones.
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Preguntas frecuentes
¿Qué plazo hay para arrepentirse cuando se pactan arras penitenciales?
Conforme al artículo 1804 del Código Civil, si no se fijó plazo para el retracto, las partes solo pueden arrepentirse dentro de los dos meses subsiguientes a la convención.
¿Cuánto cobra una notaría por recibir y custodiar un vale vista de pie de promesa?
Los aranceles notariales por la custodia de documentos e instrucciones suelen fluctuar entre $20.000 y $45.000 en notarías de Chile.
¿Puede el vendedor cobrar el vale vista de custodia si el comprador no comparece a firmar?
Sí, siempre que las instrucciones notariales estipulen que ante la incomparecencia certificada del comprador, el Notario entregará el vale vista al vendedor como pago de la cláusula penal.
¿Qué es preferible pactar en una promesa: arras penitenciales o arras parte de precio?
En el 95% de las compras inmobiliarias se recomienda pactar las arras como parte del precio (artículo 1805), garantizando la estabilidad y obligatoriedad del negocio sin retractos caprichosos.
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