La promesa de compraventa es un contrato preparatorio indispensable mediante el cual comprador y vendedor se comprometen legalmente a celebrar la compraventa definitiva de una propiedad dentro de un plazo o al cumplirse una condición (artículo 1554 del Código Civil). Sin embargo, en el dinamismo del mercado inmobiliario chileno ocurre que una de las partes decide arrepentirse unilateralmente, se niega a concurrir a la notaría a firmar la escritura o vende la propiedad a un tercero por una mejor oferta.
Ante el rompimiento injustificado del compromiso, la parte afectada no queda indefensa. La legislación chilena faculta al contratante diligente para interponer un juicio ordinario o ejecutivo por incumplimiento de promesa de compraventa. En este artículo explicamos cuáles son las dos vías de demanda judicial, cómo se cobran las multas de la cláusula penal y la importancia de haber firmado ante notario.
Requisitos para que la Promesa sea ejecutable en juicio
Para que un tribunal chileno admita la demanda por incumplimiento, la promesa debe cumplir estrictamente los 4 requisitos consagrados en el artículo 1554 del Código Civil:
- Que la promesa conste por escrito (instrumento privado firmado ante notario o escritura pública).
- Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces.
- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato definitivo.
- Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido que solo falte para que sea perfecto la tradición o las solemnidades legales.
Las dos opciones de demanda judicial a elección del afectado
Según el artículo 1489 del Código Civil (condición resolutoria tácita), ante el incumplimiento de la contraparte, el demandante puede elegir entre dos caminos judiciales incompatibles entre sí:
Opción A: Demanda de Ejecución Forzosa de la Compraventa
Se solicita al juez que ordene a la parte morosa concurrir a firmar la escritura pública de compraventa definitiva. Si el demandado persiste en su negativa a firmar, el propio Juez de Letras en lo Civil firmará la escritura en su representación en el protocolo notarial, perfeccionando la venta de forma forzosa a favor del comprador.
### Opción B: Demanda de Resolución de la Promesa con IndemnizaciónSi el comprador o vendedor ya no desea concretar la venta con la contraparte infractora, demanda la resolución del contrato de promesa. Esto exige la restitución inmediata del pie depositado y el cobro total de la multa estipulada en la Cláusula Penal (que suele representar entre un 5% y un 20% del valor total de la propiedad).
¿Cómo cobrar la Cláusula Penal de forma rápida?
Si la promesa fue otorgada mediante escritura pública y contiene una cláusula penal con monto líquido en UF o Pesos, el abogado puede iniciar un juicio ejecutivo de cobro de pesos. Esta vía es significativamente más rápida que un juicio ordinario y permite embargar de bienes o cuentas bancarias al infractor en pocos meses.
Inscripción del embargo o medida precautoria en el CBR
Una vez dictada la medida precautoria de prohibición de enajenar en el juicio por incumplimiento de promesa, se debe ingresar el oficio judicial al Registro de Prohibiciones del Conservador para bloquear cualquier intento del promitente vendedor de enajenar la finca.
Indemnización de perjuicios por lucro cesante y daño emergente
Además de cobrar la multa de la cláusula penal fijada en la promesa de compraventa, el demandante perjudicado puede exigir judicialmente la indemnización por los gastos de arriendo, bodegaje o intereses bancarios provocados por el incumplimiento injustificado de la contraparte.
Firma de la escritura por el Juez de Letras
En el juicio de cumplimiento forzoso de promesa, si el promitente vendedor se niega a acudir a la notaría a firmar la compraventa dentro del plazo decretado por el tribunal, el juez titular concurre y firma la escritura en su representación.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo demandar si la promesa fue firmada solo en un papel simple sin notario?
Si la promesa consta en instrumento privado sin legalizar la firma ante notario, el juicio será más complejo ya que primero se debe citar al demandado a reconocer la firma en el tribunal antes de cobrar las multas.
¿Qué ocurre si el banco me rechazó el crédito e inmobiliaria me quiere cobrar la multa?
Si la promesa incluía la cláusula suspensiva por rechazo de crédito hipotecario por fuerza mayor no imputable a ti, la inmobiliaria no puede cobrarte la multa y debe devolverte el pie.
¿Cuánto tiempo demora un juicio civil por incumplimiento de promesa?
Un juicio ordinario civil de cumplimiento o resolución de promesa en Chile suele tomar entre 1 y 2 años. Un juicio ejecutivo con escritura pública puede reducirse a 6 a 12 meses.
¿Se puede ceder una promesa de compraventa a un tercero?
Sí, siempre que la propia promesa autorice expresamente la facultad de "ceder la promesa o novar la posición del promitente comprador" a favor de un tercero por escritura pública.
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